Einer Gesellschaft sind Grundstücke, die sich im Vermögen von Tochter-Kapitalgesellschaften befinden, nicht bereits aufgrund ihrer Beteiligung an der Tochter-Kapitalgesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzurechnen. Die Zurechnung des Grundstücks im Rahmen der Prüfung einer grunderwerbsteuerbaren Anteilsvereinigung oder -übertragung setzt vielmehr voraus, dass die Gesellschaft bezüglich des Grundstücks einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang in Form eines Kaufvertrags oder des Erwerbs der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis verwirklicht hat. Die Zurechnung des Grundstücks ist zu verneinen, wenn ein Dritter aufgrund einer Treuhandabrede bereits die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat.

Hintergrund: Die Grunderwerbsteuerbarkeit ist zum einen bei Kaufverträgen über Grundstücke und zum anderen beim Erwerb der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis, ohne dass das Eigentum am Grundstück erworben wird, zu bejahen. Ferner kann sich eine Grunderwerbsteuerbarkeit bei einer Übertragung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft ergeben, wenn der Gesellschaft Grundstücke zuzurechnen sind.

Sachverhalt: Drei verschiedene GmbH waren Eigentümer von Grundstücken. Gesellschafter der drei GmbH war die DN, deren Gesellschafterin wiederum die MG war. Die drei GmbH hatten im Dezember 2002 mit der MG eine sog. Vereinbarungstreuhand bezüglich der Grundstücke begründet, so dass die MG Treugeberin der Grundstücke und die drei GmbH Treuhänder der Grundstücke wurden; aufgrund der Vereinbarungstreuhand wurde Grunderwerbsteuer festgesetzt.

Im April 2004 erwarb die Klägerin, eine GmbH, von der MG 100 % der Anteile an der DN. Außerdem übertrug die MG ihre Rechte und Pflichten aus der Treuhandvereinbarung auf die Klägerin; das Finanzamt setzte aufgrund der Übertragung der Rechte und Pflichten aus der Treuhandvereinbarung Grunderwerbsteuer fest. Ferner wollte das Finanzamt die Anteilsübertragung von der MG auf die Klägerin der Grunderwerbsteuer unterwerfen und stellte die Werte der Grundstücke der drei GmbH gesondert fest. Hiergegen wehrte sich die Klägerin.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

Zwar kann eine Anteilsübertragung oder Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer auslösen. Dies setzt aber voraus, dass es sich um Anteile an einer Kapitalgesellschaft handelt, der mindestens ein Grundstück zuzurechnen ist. Die Zurechnung hängt weder vom zivilrechtlichen noch vom wirtschaftlichen Eigentum an dem Grundstück ab. Vielmehr kommt es auf die grunderwerbsteuerliche Zuordnung an.
Ein inländisches Grundstück ist einer Kapitalgesellschaft im Rahmen einer Anteilsübertragung oder Anteilsvereinigung grunderwerbsteuerlich zuzurechnen, wenn sie einen Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat oder aber die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat. Hingegen ist ihr das Grundstück nicht mehr zuzurechnen, wenn ein Dritter einen Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat oder aber die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat.
Im Streitfall gehörten den drei GmbH im April 2004 die Grundstücke nicht mehr im grunderwerbsteuerlichen Sinne. Denn bereits im Dezember 2002 hatte die MG aufgrund der Vereinbarungstreuhand die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an den Grundstücken erworben; damit waren die Grundstücke der MG grunderwerbsteuerlich zuzurechnen. Die Anteilsübertragung im April 2004 betraf somit eine Gesellschaft (DN), die keine Grundstücke mehr im grunderwerbsteuerlichen Sinne besaß.

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass allein eine bloße Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft, die zivilrechtliche oder wirtschaftliche Eigentümerin von Grundstücken ist, nicht für die grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Grundstücken ausreicht. Vielmehr müssen die Grundstücke der Kapitalgesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzurechnen sein; nur dann kann eine Anteilsübertragung an der Kapitalgesellschaft Grunderwerbsteuer auslösen. Nach aktueller Rechtslage müssen hierzu entweder mindestens 90 % der Anteile an der Kapitalgesellschaft übertragen werden oder ein Gesellschafter muss infolge der Anteilsübertragung eine Beteiligung von mindestens 90 % an der Kapitalgesellschaft erlangen.

Seit 2021 kann auch der Austausch von Gesellschaftern einer Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren im Umfang von mindestens 90 % Grunderwerbsteuer auslösen, wenn der Kapitalgesellschaft mindestens ein Grundstück grunderwerbsteuerlich zuzurechnen ist.

Quelle: BFH, Urteil v. 14.12.2022 – II R 40/20; NWB

Allein die Beteiligung einer Ober-Personengesellschaft an einer grundbesitzenden Unter-Personengesellschaft genügt nicht für die Zurechnung der Grundstücke der Unter-Personengesellschaft auf die Ober-Personengesellschaft. Erforderlich ist vielmehr, dass die Ober-Personengesellschaft das Grundstück im Wege einer grunderwerbsteuerbaren Anteilsübertragung erworben hat.

Hintergrund: Werden an einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile mittelbar oder unmittelbar auf neue Gesellschafter übertragen, entsteht Grunderwerbsteuer. Bis zum 30.6.2021 entstand Grunderwerbsteuer nur dann, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen wurden.

Streitfall: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, an der die A-KG als Kommanditistin zu 100 % beteiligt war und hinter der der A stand. Die Klägerin war Alleingesellschafterin der X-AG, die seit 1994 Grundstücke hielt. Im Jahr 2011 verkaufte A seine Beteiligung von 100 % an der Klägerin an die A-Lux, eine luxemburgische Personengesellschaft. Alleiniger Gesellschafter der A-Lux war wiederum der A. Im Jahr 2013 verkaufte die Klägerin 5,1 % der Anteile an der X-AG an die B-Lux, eine luxemburgische Kapitalgesellschaft, deren Alleingesellschafterin die A-Lux war. Das Finanzamt behandelte die Anteilsübertragung im Jahr 2011 als grunderwerbsteuerbar.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

Die Anteilsübertragung im Jahr 2011 war nicht grunderwerbsteuerbar. Nach der im Jahr 2011 geltenden Rechtslage hätten innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter übertragen werden müssen.
Die Klägerin selbst, deren Anteile zu 100 % auf die A-Lux übertragen wurden, hielt keine Grundstücke. Sie war aber an der X-AG beteiligt, die Grundstücke besaß. Diese Grundstücke konnten der Klägerin allerdings nicht ohne Weiteres zugerechnet werden. Erforderlich hierfür wäre gewesen, dass die Klägerin als Obergesellschaft die Grundstücke aufgrund eines Erwerbsvorgangs in Gestalt einer Anteilsübertragung erworben hat. Allein die Beteiligung der Klägerin als Obergesellschaft an der X-AG als Untergesellschaft führt nicht zu einer Zurechnung der Grundstücke der X-AG zum grunderwerbsteuerlichen Vermögen der Klägerin. Die Klägerin hat hinsichtlich der 1994 von der X-AG erworbenen Grundstücke keinen grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang verwirklicht.

Hinweise: Grunderwerbsteuerbar ist auch die Erlangung der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis an einem Grundstück, z.B. durch den Treugeber, wenn der Treuhänder für ihn ein Grundstück erwirbt. Die Klägerin hatte aber keine Einwirkungsmöglichkeiten auf die Grundstücke der X-AG.

Für Unternehmen mit doppel- oder mehrstöckigen Personengesellschaftsstrukturen ist das Urteil erfreulich. Denn der BFH lässt allein das Bestehen einer Beteiligung nicht ausreichen, damit ein Grundstück der Unter-Personengesellschaft der Ober-Personengesellschaft zugerechnet werden kann. Erforderlich ist vielmehr ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang aufseiten der Obergesellschaft, der dazu geführt hat, dass ihr das Grundstück grunderwerbsteuerlich zugerechnet werden kann. Dieser Vorgang wird – bei doppel- bzw. mehrstöckigen Beteiligungen – eine grunderwerbsteuerbare Anteilsübertragung sein.

Quelle: BFH, Urteil v. 1.12.2021 – II R 44/18; NWB

Schlagwort: Zurechnung

Grunderwerbsteuer: Zurechnung von Grundstücken bei Treuhand

Grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Grundstücken einer Untergesellschaft