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Schlagwort: Spekulationsgewinn

Spekulationsgewinn nach Teilung eines selbstgenutzten Grundstücks

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Teilt der Steuerpflichtige ein selbstgenutztes Grundstück in zwei Flurstücke und verkauft er anschließend das unbebaute Flurstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist ein hieraus erzielter Gewinn als Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Der Steuerpflicht steht nicht entgegen, dass das gesamte Grundstück bis zur Teilung selbstgenutzt wurde.

Hintergrund: Der Verkauf von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn löst innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist eine Steuerpflicht aus. Die Steuerpflicht besteht nicht, wenn das Grundstück selbstgenutzt worden ist.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und erwarben im März 2014 in einem Dorf ein ca. 3.800 qm großes, bebautes Grundstück zum Preis von 123.000 €. Sie sanierten das Gebäude und zogen dort 2015 ein. Im Mai 2019 ließen sie das Grundstück in die beiden Flurstücke A und B teilen; das neue, unbebaute Flurstück B war 1.000 qm groß, während das 2.800 qm große, bebaute Flurstück A weiterhin selbst genutzt wurde. Die Kläger verkauften das Flurstück B im Juni 2019 zum Kaufpreis von 90.000 € und nutzten das Flurstück A weiterhin selbst. Das Finanzamt behandelte den Gewinn aus dem Verkauf des Flurstücks B als steuerpflichtigen Spekulationsgewinn in Höhe von 66.400 €, indem es von dem Kaufpreis Anschaffungskosten in Höhe von 23.600 € (1.000 m² x 23,60 € Bodenrichtwert) abzog. Hiergegen wehrten sich die Kläger. Das Finanzgericht (FG) berücksichtigte in der ersten Instanz höhere Anschaffungskosten, so dass sich ein Spekulationsgewinn von 58.160 € statt 66.400 € ergab. Im Übrigen hatte die Klage keinen Erfolg. Die Kläger legten gegen das Urteil des FG Revision ein.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Revision ab:

  • Die Kläger haben aus dem Verkauf des Flurstücks B einen Gewinn in Höhe von 58.160 € erzielt. Der Gewinn ist steuerpflichtig, da das Grundstück innerhalb von zehn Jahren gekauft und teilweise verkauft worden ist. Das angeschaffte Grundstück ist nur teilweise veräußert worden, nämlich nur bezüglich des Flurstücks B. Insoweit besteht jedoch eine wirtschaftliche Teilidentität, die für den Ansatz eines steuerpflichtigen Spekulationsgewinns genügt. Das verkaufte Flurstück B ist kein qualitativ anderes Wirtschaftsgut als das ursprünglich erworbene Gesamtgrundstück, sondern lediglich kleiner.
  • Das verkaufte Flurstück B diente nicht eigenen Wohnzwecken. Zwar gehörte das Flurstück B ursprünglich zum ca. 3.800 qm großen Grundstück, das selbstgenutzt wurde. Aufgrund der Teilung des Grundstücks kam es aber zu einer Zäsur. Das Flurstück B ist daher getrennt vom bisherigen Gesamtgrundstück zu beurteilen. Zwischen dem Flurstück B und dem weiterhin selbst genutzten Flurstück A bestand nach der Teilung kein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mehr.

Hinweise: Die Steuerbefreiung für den Verkauf selbstgenutzter Grundstücke wird gewährt, um Grundstücksveräußerungen nicht zu besteuern, die aufgrund eines Wohnsitzwechsels erfolgen. Einen derartigen Wohnsitzwechsel gab es im Streitfall nicht, weil die Kläger weiterhin das im Jahr 2014 erworbene Grundstück selbst nutzten. Vom Sinn und Zweck der Befreiung war daher eine Steuerbefreiung nicht zu bejahen.

Nach dem aktuellen Urteil ist ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem verkauften Flurstück B und dem weiterhin selbst genutzten Flurstück A nicht grds. ausgeschlossen. Der BFH lässt es aber offen, unter welchen Voraussetzungen dieser Zusammenhang bejaht werden könnte; im Streitfall bestand ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang jedenfalls deshalb nicht mehr, weil die Teilfläche zwecks Veräußerung abgetrennt, zielgerichtet für die Übergabe vorbereitet und veräußert wurde. Hätten die Kläger die Gesamtfläche bestehend aus den Flurstücken A und B wie bisher genutzt und beide Flurstücke innerhalb der Spekulationsfrist zusammen veräußert, kann es sein, dass die Steuerbefreiung auch für das neue, unbebaute Flurstück gewährt wird.

Quelle: BFH, Urteil vom 26.9.2023 – IX R 14/22; NWB

Keine Steuerfreiheit eines Spekulationsgewinns bei Nutzungsüberlassung an Mutter

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Ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie entfällt nicht deshalb, weil die Immobilie der Mutter oder Schwiegermutter des Steuerpflichtigen unentgeltlich überlassen worden ist. Die unentgeltliche Überlassung stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar, bei der nach dem Gesetz ein Spekulationsgewinn nicht versteuert werden müsste.

Hintergrund: Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist steuerpflichtig. Nach dem Gesetz werden jedoch selbst genutzte Immobilien von der Steuerpflicht für Spekulationsgewinne grundsätzlich ausgenommen.

Sachverhalt: Die Kläger sind Eheleute und erwarben im Jahr 2009 zum Preis von ca. 187.000 € (einschließlich Nebenkosten) eine Eigentumswohnung, die noch zu errichten war. Nach Fertigstellung überließen sie die Wohnung unentgeltlich der Mutter der Klägerin (Schwiegermutter des Klägers). Die Mutter starb im Jahr 2016. Die Kläger verkauften die Wohnung noch im Jahr 2016 zum Preis von 220.000 €. Das Finanzamt ermittelte einen Spekulationsgewinn von 33.000 €, den es hälftig jeweils den beiden Klägern zurechnete. Eine Steuerbefreiung für den Verkauf selbst genutzter Immobilien kam nach Auffassung des Finanzamts nicht in Betracht.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Der Verkauf der Eigentumswohnung erfolgte innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, da die Wohnung im Jahr 2009 gekauft und im Jahr 2016 verkauft worden war. Die Kläger erzielten aus dem Verkauf einen Gewinn, so dass ein Spekulationsgewinn entstanden ist.
  • Dieser Spekulationsgewinn war auch steuerpflichtig, weil die Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien nicht greift. Eine Selbstnutzung liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung selbstgenutzt hat oder wenn er sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
  • Als Selbstnutzung zählt es auch, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie seinem Kind, das einkommensteuerlich bei ihm berücksichtigt wird, unentgeltlich überlässt. Denn dem Steuerpflichtigen obliegt die Unterbringung des eigenen Kinds. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht im Falle der unentgeltlichen Überlassung an andere Angehörige wie z.B. die Eltern oder Schwiegereltern.
  • Im Streitfall gilt daher die unentgeltliche Überlassung an die Mutter der Klägerin nicht als eigene Selbstnutzung, sodass der Spekulationsgewinn steuerpflichtig ist.

Hinweis: Der BFH legt den Begriff der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken eng aus, weil es sich um eine Steuerbefreiung handelt. Entweder der Steuerpflichtige selbst oder sein Kind, das einkommensteuerlich beim Steuerpflichtigen berücksichtigt wird, muss die Immobilie selbst nutzen. Der Steuerpflichtige kann die Immobilie auch zusammen mit seinem Kind nutzen.

Wird die Immobilie jedoch nicht ausschließlich dem eigenen Kind überlassen, sondern zugleich auch unentgeltlich dessen Kindesmutter bzw. Kindesvater, ist der Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Für die Steuerbefreiung genügt es auch nicht, wenn der Steuerpflichtige unter der Anschrift der Immobilie lediglich mit seinem Wohnsitz gemeldet ist, sich dort aber nur für Besuche aufhält.

Quelle: BFH, Urteil vom 14.11.2023 – IX R 13/23; NWB

Kein Spekulationsgewinn bei entgeltlichem Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht

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Verzichtet ein Steuerpflichtiger innerhalb der Spekulationsfrist gegen Entschädigung auf einen Nießbrauch, den er an einem Grundstück hat, führt dies nicht zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Denn der entgeltliche Verzicht stellt keine Veräußerung dar, die für einen Spekulationsgewinn erforderlich ist.

Hintergrund: Der innerhalb eines Jahres nach Erwerb erzielte Gewinn aus dem Verkauf eines Wirtschaftsguts, das keine Immobilie ist und zum Privatvermögen gehört, führt zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Wird das Wirtschaftsgut zumindest in einem Kalenderjahr als Einkünftequelle genutzt, verlängert sich die Spekulationsfrist auf zehn Jahre.

Sachverhalt: Die Klägerin erlangte im Jahr 2008 ein Nießbrauchsrecht an einem Grundstück. Im Zeitraum 2012 bis 2018 gehörte das Nießbrauchsrecht zu ihrem Sonderbetriebsvermögen bei der A-KG. Im Jahr 2018 schied die Klägerin aus der A-KG aus, sodass das Nießbrauchsrecht aus ihrem Sonderbetriebsvermögen in ihr Privatvermögen zum Wert von 0 € entnommen wurde. Die Klägerin erzielte aus dem Nießbrauch nun Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Am 6.11.2019 verzichtete die Klägerin auf ihr Nießbrauchsrecht gegen Zahlung einer Entschädigung. Das Finanzamt nahm einen Spekulationsgewinn an.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der Klage statt:

  • Zwar ist das Nießbrauchsrecht als Nutzungsrecht an einem Grundstück ein Wirtschaftsgut.
  • Die Klägerin hat das Nießbrauchsrecht auch angeschafft; der Gesetzgeber fingiert nämlich die Entnahme aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen als Anschaffung. Eine Entnahme ist im Streitfall im Jahr 2018 erfolgt, als das Nießbrauchsrecht aus dem Sonderbetriebsvermögen der Klägerin in ihr Privatvermögen entnommen worden ist.
  • Allerdings fehlt es an einer Veräußerung. Eine Veräußerung setzt eine entgeltliche Übertragung eines Wirtschaftsguts auf einen Dritten voraus, mithin einen Rechtsträgerwechsel. Veräußerungsähnliche Vorgänge können hingegen nicht zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen.
  • Der Verzicht auf das Nießbrauchsrecht führte zum Erlöschen des Nießbrauchsrechts. Es ging nicht auf einen Dritten über, wie dies für eine Veräußerung erforderlich wäre. Ein Nießbrauch ist nicht übertragbar, sondern erlischt entweder mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten oder wird durch Verzicht und Löschung im Grundbuch aufgehoben.

Hinweis: Das FG legt den Begriff der Veräußerung im Rahmen der Besteuerung von Spekulationsgewinnen eng aus. Veräußerungsähnliche Vorgänge werden nicht erfasst und sind daher nicht steuerpflichtig.

Zu beachten ist, dass es einzelne Vorschriften im Steuerrecht gibt, die veräußerungsähnliche Vorgänge erfassen bzw. Veräußerungen fingieren. So gilt z.B. die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen als Veräußerung, wenn das Wirtschaftsgut nach der Einlage veräußert wird und diese Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt. Bei den Einkünften aus Kapitalvermögen steht z.B. der Ausfall einer Kapitalforderung einer Veräußerung gleich und kann daher zu einem Verlust aus Kapitalvermögen führen.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 12.12.2023 – 6 K 2489/22 E; NWB

Spekulationsgewinn bei trennungsbedingtem Verkauf eines Einfamilienhauses

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Der trennungsbedingte Verkauf des Miteigentumsanteils an den Noch-Ehegatten innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann auch dann zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen, wenn mit dem Verkauf eine vom Noch-Ehegatten angedrohte Zwangsversteigerung verhindert werden soll. Ist der Steuerpflichtige vor dem Verkauf bereits ausgezogen, handelt es sich nicht um den Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie, der steuerfrei wäre; dies gilt auch dann, wenn der Noch-Ehegatte und das gemeinsame Kind weiterhin in der Immobilie wohnen.

Hintergrund: Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien des Privatvermögens stellt einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn dar, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Immobilie erfolgt ist. Nach dem Gesetz werden jedoch selbst genutzte Immobilien von dieser Steuerpflicht grundsätzlich ausgenommen.

Sachverhalt: Der Kläger erwarb 2008 zusammen mit seiner Ehefrau F ein Einfamilienhaus, das sie zusammen mit ihrem gemeinsamen Kind K bewohnten. Im Jahr 2015 zog der Kläger aus, während F und K in dem Haus wohnen blieben. F drohte die Zwangsversteigerung an, falls der Kläger seinen Miteigentumsanteil an dem Haus nicht an sie verkaufen würde. Im Jahr 2017 verkaufte der Kläger seinen Miteigentumsanteil an F mit Gewinn; die Ehe wurde im selben Jahr geschieden. Das Finanzamt erfasste einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn beim Kläger.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Der Kläger hat seinen Miteigentumsanteil an dem Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft. Dieser Verkauf ist auch willentlich erfolgt, auch wenn der Kläger eine Zwangsversteigerung vermeiden wollte. Eine wirtschaftliche oder emotionale Zwangssituation ist für die Entstehung eines Spekulationsgewinns ohne Bedeutung.
  • Der Spekulationsgewinn entfällt auch nicht aufgrund einer Selbstnutzung des Hauses durch den Kläger. Nach dem Gesetz müsste die Selbstnutzung entweder zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung des Hauses oder aber im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren erfolgt sein, damit der Spekulationsgewinn nicht steuerpflichtig ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.
  • Der Kläger ist bereits vor der Veräußerung im Jahr 2017 ausgezogen, nämlich im Jahr 2015, und hat das Haus bis zum Verkauf nicht mehr selbstgenutzt. Die Nutzung des Hauses durch sein unterhaltsberechtigtes Kind ist keine Selbstnutzung des Klägers, wenn das Kind zusammen mit seiner Mutter F in dem Haus gewohnt hat. Das Kind gehörte damit nicht mehr zur Lebens- oder Wirtschaftsgemeinschaft des Klägers.

Hinweis: Das Urteil zeigt die Problematik einer Trennung, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Der Verkauf des Eigentumsanteils ist nämlich steuerpflichtig, wenn der Verkaufspreis höher ist als die Anschaffungskosten. Es empfiehlt sich in steuerlicher Hinsicht, den Verkauf früher durchzuführen, solange der Auszug noch nicht erfolgt ist.

Bei der Übertragung einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung entsteht keine Grunderwerbsteuer.

Quelle: BFH, Urteil v. 14.2.2023 – IX R 11/21; NWB

Spekulationsgewinn nach Teilung eines selbstgenutzten Grundstücks

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Teilt der Steuerpflichtige ein selbstgenutztes Grundstück in zwei Flurstücke und verkauft er anschließend das unbebaute Flurstück noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist ein hieraus erzielter Gewinn als Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Der Steuerpflicht steht nicht entgegen, dass das Grundstück bis zur Teilung selbstgenutzt wurde; denn diese Selbstnutzung erstreckte sich nach der Teilung nur noch auf das nicht verkaufte Flurstück.

Hintergrund: Der Verkauf von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn löst innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist eine Steuerpflicht aus. Die Steuerpflicht besteht nicht, wenn das Grundstück selbstgenutzt worden ist.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und erwarben im März 2014 in einem Dorf ein ca. 3.800 qm großes, mit einer Ruine bebautes Grundstück zum Preis von 123.000 €. Sie sanierten das Gebäude und zogen im Jahr 2015 dort ein. Im Mai 2019 ließen sie das Grundstück in zwei Flurstücke teilen; das neue Flurstück war 1.000 qm groß und unbebaut. Die Klägerin verkauften das neue Flurstück im Juni 2019 zum Kaufpreis von 90.000 € und nutzten das andere, bebaute Flurstück mit einer Größe von 2.800 qm weiterhin selbst. Das Finanzamt behandelte den Verkauf als steuerpflichtigen Spekulationsgewinn in Höhe von 76.400 €, indem es von dem Kaufpreis Anschaffungskosten in Höhe von 23.600 € (1.000 qm x 23,60 € Bodenrichtwert) abzog. Hiergegen wehrten sich die Kläger.

Entscheidung: Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) wies die Klage weitgehend ab:

  • Die Voraussetzungen eines steuerpflichtigen Spekulationsgewinns waren erfüllt. Die Kläger haben innerhalb von zehn Jahren ein Grundstück gekauft und – teilweise – wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielt.
  • Das verkaufte Flurstück diente nicht eigenen Wohnzwecken. Zwar gehörte das verkaufte Flurstück ursprünglich zum ca. 3.800 m² großen Grundstück, das selbstgenutzt wurde. Diese Selbstnutzung endete aber mit der Teilung des Grundstücks in zwei Flurstücke. Ab diesem Zeitpunkt wurde nur noch das bebaute Flurstück mit einer Größe von ca. 2.800 m² selbstgenutzt. Das neue Flurstück wurde vor dem Verkauf nicht mehr selbst genutzt.
  • Das Finanzamt hat allerdings den Spekulationsgewinn falsch berechnet: Von dem Veräußerungspreis von 90.000 € waren Anschaffungskosten in Höhe von 31.840 € abzuziehen, so dass sich ein Spekulationsgewinn von 58.160 € statt 76.400 € ergab. Der ursprüngliche Kaufpreis von 123.000 € entfiel angesichts der Bebauung mit einer Ruine ausschließlich auf den Grund und Boden, so dass sich ein Quadratmeterpreis von 31,84 € ergab (123.000 € : 3.863 qm) und somit 31.840 € abzuziehen waren.

Hinweise: Die Steuerbefreiung für den Verkauf selbstgenutzter Grundstücke wird gewährt, um Grundstücksveräußerungen nicht zu besteuern, die aufgrund eines Wohnsitzwechsels erfolgen. Einen derartigen Wohnsitzwechsel gab es im Streitfall nicht, weil die Kläger weiterhin das im Jahr 2014 erworbene Grundstück selbst nutzen.

Die Finanzverwaltung nimmt bei einer Veräußerung des selbstgenutzten Grundstücks auch den dazugehörigen Grund und Boden aus, soweit es sich um die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderlichen und üblichen Flächen handelt. Das FG hat offengelassen, ob es sich im Streitfall angesichts des dörflichen Charakters, der durch große Grundstücke geprägt ist, um eine übliche Grundstücksfläche handelte. Denn zum einen ist das Gericht an die Auffassung der Finanzverwaltung nicht gebunden. Zum anderen wurde die Selbstnutzung des übrigen Grundstücks im Umfang von ca. 2.800 qm beibehalten.

Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil v. 20.7.2022 – 4 K 88/21, Revision beim BFH: IX R 14/22; NWB