Die obersten Finanzbehörden der Länder gewähren Vermietungsunternehmen auch dann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, wenn Wohnungsgenossenschaften an ukrainische Kriegsflüchtlinge zusätzliche Leistungen erbringen, die über eine reine Vermietung hinausgehen.

Hintergrund: Vermietungsgesellschaften, die kraft ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind (z.B. als GmbH), sind hinsichtlich ihres Gewinns aus der Vermietung von der Gewerbesteuer befreit, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen oder nebenbei noch bestimmte weitere Tätigkeiten ausüben, wie z.B. eigenes Kapitalvermögen verwalten. Tätigkeiten, die darüber hinausgehen, sind nach dem Gesetz aber grundsätzlich schädlich und führen zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.

Wesentlicher Inhalt des Schreibens der obersten Finanzbehörden:

Aus Billigkeitsgründen wird die Finanzverwaltung bis zum 31.12.2023 nicht prüfen, ob die Vermietung von möbliertem Wohnraum an ukrainische Kriegsflüchtlinge zur Gewerblichkeit und damit zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung führt.
Hinweis: Diese Aussage der Finanzverwaltung dürfte rechtswidrig sein, weil die Finanzverwaltung kraft Gesetzes zur Aufklärung des steuerlich relevanten Sachverhalts verpflichtet ist. Billigkeitsmaßnahmen sind im Einzelfall zwar möglich, erfordern aber ebenfalls eine vorherige Sachverhaltsaufklärung. Sollte es also z.B. aus anderen Gründen zu einem Klageverfahren beim Finanzgericht kommen, muss damit gerechnet werden, dass sich das Finanzgericht nicht an die Billigkeitsregelung der Finanzverwaltung hält und daher die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt. Richtigerweise müsste der Gesetzgeber tätig werden.
Erzielt das Wohnungsunternehmen Erträge aus sonstigen Unterstützungsleistungen wie z.B. dem Verkauf von Nahrungsmitteln oder Kleidung, ist dies nach dem Gesetz nur dann gewerbesteuerlich unschädlich, wenn die Erträge aus Verkäufen an die Mieter resultieren und wenn die Einnahmen hieraus maximal 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des gesamten Grundbesitzes betragen.
Hinweis: Verkäufe von Kleidung oder Nahrung an ukrainische Kriegsflüchtlinge, die nicht Mieter sind, führen also zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Es wird dann der gesamte Vermietungsgewinn der Gewerbesteuer unterworfen.
Vermietet ein Wohnungsunternehmen Räume an eine juristische Person des öffentlichen Rechts, z.B. an eine Gemeinde, die die Räume an ukrainische Kriegsflüchtlinge überlässt, gelten die ukrainischen Kriegsflüchtlinge in den Erhebungszeiträumen 2022 und 2023 aus Billigkeitsgründen als (mittelbare) Mieter. Dies hat zur Folge, dass an sie z.B. Kleidung oder Nahrungsmittel verkauft werden können, ohne dass dies gewerbesteuerlich zur Versagung der erweiterten Kürzung führt, wenn die Verkaufseinnahmen maximal 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des gesamten Grundbesitzes betragen.
Hinweis: Auch diese Billigkeitsregelung erscheint nicht gerichtsfest, könnte also bei einem finanzgerichtlichen Streit vom Finanzgericht gekippt werden. Denn der Gesetzgeber verlangt Einnahmen aus einer unmittelbaren Vertragsbeziehung. Die unmittelbare Vertragsbeziehung besteht aber nur mit der Gemeinde, nicht hingegen mit dem Kriegsflüchtling, an den Nahrung oder Kleidung verkauft wird.
Die aktuellen Erlasse ergehen im Einvernehmen mit dem Bundesfinanzministerium.

Quelle: Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 11.11.2022 (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG); NWB

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat die Billigkeitsregelung für Wohnungsgenossenschaften, die Wohnungen an ukrainische Kriegsflüchtlinge vermieten, die nicht Mitglieder der Genossenschaft sind, bis zum 31.12.2023 verlängert. Damit geht die Körperschaftsteuerbefreiung für Wohnungsgenossenschaften nicht dadurch verloren, dass zu viele Wohnungen an Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine vermietet werden, ohne dass die ukrainischen Mieter Mitglieder der Genossenschaft sind.

Hintergrund: Wohnungsgenossenschaften sind von der Körperschaftsteuer befreit, soweit sie Wohnungen an ihre Mitglieder vermieten und soweit sie Gemeinschaftsanlagen oder im Rahmen der Vermietung auch Folgeeinrichtungen herstellen oder erwerben und sie betreiben, wenn sie überwiegend für Mitglieder bestimmt sind und der Betrieb durch die Genossenschaft oder den Verein notwendig ist. Die Steuerbefreiung ist nach dem Gesetz ausgeschlossen, wenn die Einnahmen des Unternehmens aus den sonstigen Tätigkeiten, z.B. aus der Vermietung an Nicht-Mitglieder, 10 % der gesamten Einnahmen übersteigen.

Wesentlicher Inhalt des BMF-Schreibens:

Die Körperschaftsteuerbefreiung für Vermietungsgenossenschaften ist nach dem Gesetz zwar nicht möglich, wenn die Einnahmen der Genossenschaft aus den sonstigen Tätigkeiten wie z.B. der Vermietung von Wohnungen an Nicht-Mitglieder 10 % der gesamten Einnahmen übersteigen.
In die 10 %-Grenze gehen aber die Einnahmen aus der Vermietung an ukrainische Kriegsflüchtlinge, die keine Mitglieder der Genossenschaft sind, aus Billigkeitsgründen nicht ein. Kommt es also aufgrund der Vermietung an ukrainische Kriegsflüchtlinge, die keine Genossenschaftsmitglieder sind, zu einer Überschreitung der 10 %-Grenze, führt dies nicht zur Versagung der Körperschaftsteuerfreiheit.

Hinweis: Das BMF hatte bereits im März 2022 diese Billigkeitsregelung veröffentlicht, sie allerdings bis zum 31.12.2022 befristet. Nun wird diese Billigkeitsregelung bis zum 31.12.2023 verlängert. Die Vermietung von Wohnungen an ukrainische Kriegsflüchtlinge ist nach dem Gesetz steuerlich unschädlich, wenn die Kriegsflüchtlinge Mitglieder der Genossenschaft sind; die Billigkeitsregelung des BMF ist dann für die Genossenschaft nicht erforderlich.

Quelle: BMF-Schreiben v. 11.11.2022 – IV C 2 – S 1900/22/10045 :001 (Vermietungsgenossenschaften); NWB

Schlagwort: Kriegsflüchtlinge

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