Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits aufzuteilen. Diese Aufteilung kann nach allgemeinen Grundstücksbewertungsregeln wie z.B. der Immobilienwertverordnung vorgenommen werden. Dabei gibt es keinen allgemein gültigen Vorrang einer bestimmten Ermittlungsmethode wie z.B. des Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahrens. Vielmehr ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden, welche Ermittlungsmethode zum zutreffenden Ergebnis führt.
Hintergrund: Bei einem bebauten Grundstück ist nur das Gebäude abschreibbar, nicht aber der nicht abnutzbare Grund und Boden. Deshalb muss der Kaufpreis für eine bebaute Immobilie, die zur Einkunftserzielung genutzt wird, auf das Gebäude sowie auf den Grund und Boden aufgeteilt werden.
Sachverhalt: Die Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Vermieterin war. Sie erwarb im Jahr 2013 eine Ferienwohnung an der Ostsee zum Preis von ca. 160.000 € zzgl. Nebenkosten i. H. von etwa 15.000 €, zusammen ca. 175.000 €. Sie teilte den Gesamtkaufpreis auf und ermittelte einen Gebäudeanteil von ca. 84 %, auf den sie eine Abschreibung von 2 % vornahm. Das Finanzamt ermittelte hingegen einen Gebäudeanteil von lediglich 58 %. Es kam zum Klageverfahren beim Finanzgericht (FG). Das FG beauftragte einen Sachverständigen, der zunächst das Ertragswertverfahren anwandte und einen Verkehrswert von 157.000 € sowie Gebäudeanteil von 81 % ermittelte. Das FG gab ihm sodann vor, das Sachwertverfahren anzuwenden. Der Gutachter kam dem nach und ermittelte nun einen Sachwert von insgesamt ca. 105.000 € und einen Gebäudeanteil von ca. 70 %; das FG folgte dem Sachwertgutachten. Die GbR legte gegen das Urteil Revision ein.
Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache zur weiteren Ermittlung an das FG zurück.
- Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises kann auf der Grundlage anerkannter Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken erfolgen, z.B. auf der Grundlage der Immobilienwertverordnung, die für die Ermittlung von Verkehrswerten gilt.
- Diese Verordnung sieht mehrere Ermittlungsmethoden vor, nämlich das Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Keine der Methoden ist vorrangig, sondern die Methoden stehen grundsätzlich einander gleichrangig gegenüber. Es ist daher nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden, welche Ermittlungsmethode zum zutreffenden Ergebnis führt.
- So kann das Sachwertverfahren angewendet werden, wenn für den Erwerb der Immobilie neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht eines langfristig erzielbaren steuerfreien Wertzuwachses ausschlaggebend gewesen sein könnte. Steht hingegen die Rendite aus den Mieterträgen im Vordergrund, kommt das Ertragswertverfahren in Betracht.
- Gegen die Anwendung des Sachwertverfahrens bestehen im Streitfall Bedenken. Denn der vom Gutachter ermittelte Sachwert betrug nur ca. 105.000 € und lag damit deutlich unter dem von der GbR gezahlten Kaufpreis von 160.000 €. Zudem dürfte bei einer Ferienwohnung an der Ostsee die Rendite aus den Mieterträgen im Vordergrund stehen.
Hinweise: Das FG muss nun im zweiten Rechtsgang das Ertragswertverfahren anwenden und eine Aufteilung auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens vornehmen. Für die Richtigkeit des Ertragswertverfahrens sprach der zuerst vom Gutachter im Finanzgerichtsverfahren ermittelte Verkehrswert von 157.000 €, der dicht beim gezahlten Kaufpreis von 160.000 € lag.
Die Finanzverwaltung verwendet für die Kaufpreisaufteilung eine selbst entwickelte Arbeitshilfe, die in der Praxis häufig zu niedrigen Gebäudeanteilen führt und daher nicht akzeptiert werden sollte. Das aktuelle Urteil zeigt, dass der vom Gutachter ermittelte Verkehrswert mit dem tatsächlichen Kaufpreis abgeglichen werden und dass die vom Gutachter gewählte Ermittlungsmethode kritisch hinterfragt werden sollte.
Quelle: BFH, Urteil v. 20.9.2022 – IX R 12/21; NWB