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Schlagwort: Gebäude

Steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen

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Das BMF hat einen Fragen-Antworten-Katalog zur steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierungen veröffentlicht, der sich an Hauseigentümer richtet (Stand: 15.2.2024).

Hintergrund: Für energetische Maßnahmen an einem selbst genutzten Wohngebäude ermäßigt sich auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr um je 7 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14 000 Euro und im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12 000 Euro für das begünstigte Objekt. Voraussetzung ist, dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist; maßgebend hierfür ist der Beginn der Herstellung.

Auf die folgenden Fragen geht das BMF in seinen FAQ näher ein:

  1. Was wird steuerlich gefördert?
  2. Wie hoch ist die steuerliche Förderung?
  3. Was sind die Voraussetzungen der steuerlichen Förderung?
  4. Wer darf die energetischen Maßnahmen ausführen?
  5. Wer darf die Bescheinigung über die energetischen Maßnahmen ausstellen?
  6. Wie erhalte ich die steuerliche Förderung?
  7. Welche Alternativen gibt es zur steuerlichen Förderung?
  8. Wo finde ich die Rechtsgrundlagen der steuerlichen Förderung?
  9. An wen kann ich mich bei weiteren Fragen wenden?

Hinweis: Zu dem Fragen-Antworten-Katalog gelangen Sie hier.

Quelle: BMF online; NWB

Aufteilung eines Kaufpreises für ein bebautes Grundstück auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude

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Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits aufzuteilen. Diese Aufteilung kann nach allgemeinen Grundstücksbewertungsregeln wie z.B. der Immobilienwertverordnung vorgenommen werden. Dabei gibt es keinen allgemein gültigen Vorrang einer bestimmten Ermittlungsmethode wie z.B. des Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahrens. Vielmehr ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden, welche Ermittlungsmethode zum zutreffenden Ergebnis führt.

Hintergrund: Bei einem bebauten Grundstück ist nur das Gebäude abschreibbar, nicht aber der nicht abnutzbare Grund und Boden. Deshalb muss der Kaufpreis für eine bebaute Immobilie, die zur Einkunftserzielung genutzt wird, auf das Gebäude sowie auf den Grund und Boden aufgeteilt werden.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Vermieterin war. Sie erwarb im Jahr 2013 eine Ferienwohnung an der Ostsee zum Preis von ca. 160.000 € zzgl. Nebenkosten i. H. von etwa 15.000 €, zusammen ca. 175.000 €. Sie teilte den Gesamtkaufpreis auf und ermittelte einen Gebäudeanteil von ca. 84 %, auf den sie eine Abschreibung von 2 % vornahm. Das Finanzamt ermittelte hingegen einen Gebäudeanteil von lediglich 58 %. Es kam zum Klageverfahren beim Finanzgericht (FG). Das FG beauftragte einen Sachverständigen, der zunächst das Ertragswertverfahren anwandte und einen Verkehrswert von 157.000 € sowie Gebäudeanteil von 81 % ermittelte. Das FG gab ihm sodann vor, das Sachwertverfahren anzuwenden. Der Gutachter kam dem nach und ermittelte nun einen Sachwert von insgesamt ca. 105.000 € und einen Gebäudeanteil von ca. 70 %; das FG folgte dem Sachwertgutachten. Die GbR legte gegen das Urteil Revision ein.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache zur weiteren Ermittlung an das FG zurück.

  • Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises kann auf der Grundlage anerkannter Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken erfolgen, z.B. auf der Grundlage der Immobilienwertverordnung, die für die Ermittlung von Verkehrswerten gilt.
  • Diese Verordnung sieht mehrere Ermittlungsmethoden vor, nämlich das Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Keine der Methoden ist vorrangig, sondern die Methoden stehen grundsätzlich einander gleichrangig gegenüber. Es ist daher nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden, welche Ermittlungsmethode zum zutreffenden Ergebnis führt.
  • So kann das Sachwertverfahren angewendet werden, wenn für den Erwerb der Immobilie neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht eines langfristig erzielbaren steuerfreien Wertzuwachses ausschlaggebend gewesen sein könnte. Steht hingegen die Rendite aus den Mieterträgen im Vordergrund, kommt das Ertragswertverfahren in Betracht.
  • Gegen die Anwendung des Sachwertverfahrens bestehen im Streitfall Bedenken. Denn der vom Gutachter ermittelte Sachwert betrug nur ca. 105.000 € und lag damit deutlich unter dem von der GbR gezahlten Kaufpreis von 160.000 €. Zudem dürfte bei einer Ferienwohnung an der Ostsee die Rendite aus den Mieterträgen im Vordergrund stehen.

Hinweise: Das FG muss nun im zweiten Rechtsgang das Ertragswertverfahren anwenden und eine Aufteilung auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens vornehmen. Für die Richtigkeit des Ertragswertverfahrens sprach der zuerst vom Gutachter im Finanzgerichtsverfahren ermittelte Verkehrswert von 157.000 €, der dicht beim gezahlten Kaufpreis von 160.000 € lag.

Die Finanzverwaltung verwendet für die Kaufpreisaufteilung eine selbst entwickelte Arbeitshilfe, die in der Praxis häufig zu niedrigen Gebäudeanteilen führt und daher nicht akzeptiert werden sollte. Das aktuelle Urteil zeigt, dass der vom Gutachter ermittelte Verkehrswert mit dem tatsächlichen Kaufpreis abgeglichen werden und dass die vom Gutachter gewählte Ermittlungsmethode kritisch hinterfragt werden sollte.

Quelle: BFH, Urteil v. 20.9.2022 – IX R 12/21; NWB

Finanzverwaltung äußert sich zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

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Das Bundesfinanzministerium (BMF) nimmt zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden Stellung. Dies betrifft Gebäude, die sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermietet werden.

Hintergrund: Vorsteuer, die auf umsatzsteuerfreie Umsätze entfällt, kann grundsätzlich nicht abgezogen werden. Wird ein Gebäude sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei genutzt, muss die Vorsteuer aufgeteilt werden, da nur der auf die umsatzsteuerpflichtige Vermietung entfallende Teil der Vorsteuer abgezogen werden kann. Der Gesetzgeber hält eine Aufteilung nach Umsätzen nur dann für zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Die Frage, welcher Aufteilungsschlüssel gilt, z.B. ein Umsatzschlüssel oder Flächenschüssel, ist in der Praxis sehr relevant und hat in den letzten Jahren zu zahlreichen Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) und des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) geführt.

Wesentlicher Inhalt des aktuellen BMF-Schreibens:

Geht es um die Vorsteuer aus Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes, z.B. aus einer Reparatur, kommt es auf eine Zuordnung zu den umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerfreien Ausgangsumsätzen an. Ist die Eingangsleistung den umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätzen zuzuordnen, kann die Vorsteuer abgezogen werden.

Beispiel: Der Wasserhahn einer umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerbeeinheit wird repariert. Die Vorsteuer ist in vollem Umfang abziehbar.

Betrifft die Eingangsleistung hingegen die Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes, ist ein sachgerechter Aufteilungsschlüssel zu verwenden.

  • Grundsätzlich ist der Gesamtumsatzschlüssel sachgerecht. Es kommt auf das Verhältnis aller umsatzsteuerpflichtiger Umsätze des Unternehmers zu dem Gesamtumsatz an; es werden also nicht nur die Vermietungsumsätze der gemischt genutzten Immobilie zugrunde gelegt.
  • Statt des Gesamtumsatzschlüssels kann aber auch ein anderer Aufteilungsschlüssel verwendet werden, wenn er zu einem präziseren Ergebnis führt. Zu den anderen Aufteilungsschlüsseln gehören ein objektbezogener Umsatzschlüssel, bei dem nur auf die steuerpflichtigen und -freien Umsätze aus der betreffenden Immobilie abgestellt wird, ein Flächenschlüssel, bei dem die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen in ein Verhältnis zur Gesamtfläche gesetzt werden, oder auch ein Nutzungszeitenschlüssel, der etwa bei einer zeitlich abwechselnden Nutzung wie bei einem Sportplatz in Betracht kommt.

    Hinweis: Sollte es neben dem Gesamtumsatzschlüssel mehrere andere Aufteilungsschlüssel geben, die zu einem präziseren Ergebnis führen, muss nicht zwingend die präziseste Aufteilungsmethode gewählt werden. Vielmehr hat der Unternehmer dann ein Aufteilungswahlrecht.

Hinweise: Im Wesentlichen übernimmt das BMF die Rechtsprechung des BFH und des EuGH der letzten Jahre. Die Einzelheiten der Aufteilung werden in der Praxis aber auch weiterhin umstritten und problematisch sein.

Das neue BMF-Schreiben, das am 20.10.2022 veröffentlicht worden ist, gilt in allen noch offenen Fällen. Das BMF beanstandet es nicht, wenn sich der Unternehmer bis zum 20.10.2022 auf die bis zu diesem Zeitpunkt gültigen Verwaltungsanweisungen berufen oder wenn er eine direkte Zuordnung von Vorsteuerbeträgen nach der bisherigen Fassung der Verwaltungsanweisungen vorgenommen hat.

Das BMF-Schreiben enthält noch weitere Ausführungen zum Flächenschlüssel, zum objektbezogenen Umsatzschlüssel und zur Aufteilung nach dem umbauten Raum.

Quelle: BMF-Schreiben v. 20.10.2022 – III C 2 – S 7306/19/10001 :003, NWB

Höhere Abschreibung eines Gebäudes wegen kürzerer Nutzungsdauer

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Ein Vermieter kann sein Gebäude auf der Grundlage einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als der gesetzlich vermuteten 50-jährigen Nutzungsdauer abschreiben und damit eine höhere Abschreibung geltend machen. Hierfür genügt ein Sachverständigengutachten, in dem der Gutachter eine gutachterlich anerkannte Methodik angewendet und eine kürzere Nutzungsdauer ermittelt hat.

Hintergrund: Für vermietete Gebäude des Privatvermögens kann nach dem Gesetz eine jährliche Abschreibung in Höhe von 2 % auf der Grundlage einer vom Gesetzgeber vermuteten Nutzungsdauer von 50 Jahren in Anspruch genommen werden. Allerdings kann der Vermieter nach dem Gesetz auch eine höhere Abschreibung geltend machen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als 50 Jahre.

Streitfall: Der Kläger vermietete Wohnungen. Ihm gehörte u.a. ein im Jahr 2012 erworbenes bebautes Grundstück, dessen Gebäude zu diesem Zeitpunkt bereits 55 Jahre alt war. Für dieses Grundstück machte er in den Streitjahren 2014 und 2015 eine Abschreibung auf der Grundlage einer Nutzungsdauer von 31 Jahren geltend, also jährlich 3,23 %. Dabei berief sich der Kläger auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der eine „wirtschaftliche Restnutzungsdauer“ von 31 Jahren ermittelt hatte; der Gutachter hatte dabei u.a. ein Berechnungsschema der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen zugrunde gelegt und insbesondere die ausstehenden Modernisierungen berücksichtigt. Das Finanzamt erkannte lediglich eine Abschreibung in Höhe von 2 % an.

Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

  • Der Kläger hat eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die gesetzlich vermutete Nutzungsdauer von 50 Jahren durch das Sachverständigengutachten nachgewiesen.
  • Die Nutzungsdauer wird durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie durch rechtliche Beschränkungen bestimmt. Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer, die aber durch eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer abgekürzt werden kann.
  • Nach dem vom Kläger vorgelegten Sachverständigengutachten betrug die Nutzungsdauer des Gebäudes nur 31 Jahre und nicht 50 Jahre. Der Sachverständige hat eine gutachterlich anerkannte Methodik verwendet. Dabei hat er den Schätzungsrahmen nicht verlassen und jede erforderliche Modernisierungsmaßnahme nachvollziehbar aufgeführt und bewertet.
  • Unschädlich ist, dass der Gutachter die „wirtschaftliche Restnutzungsdauer“ ermittelt und damit nicht den gesetzlichen Begriff der „tatsächlichen“ Nutzungsdauer verwendet hat. Bei beiden Begriffen geht es darum, die Dauer der wirtschaftlichen Verwendung zu ermitteln.

Hinweise: Über die Gesamtdauer der Nutzung des Gebäudes gleichen sich beide Abschreibungssätze aus. Allerdings könnte selbst ein Abschreibungszeitraum von 31 Jahren länger als die Lebenserwartung des Vermieters sein. Mit jedem Verkauf des Gebäudes beginnt ein neuer gesetzlicher Abschreibungszeitraum von 50 Jahren, der vom jeweiligen Käufer dann durch eine tatsächliche kürzere Nutzungsdauer ersetzt werden kann. Die Beweislast liegt aber beim jeweiligen Käufer, nicht beim Finanzamt.

Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist ein Bausubstanzgutachten nach dem sog. ERAB-Verfahren nicht erforderlich. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) bereits vor kurzem entschieden. Bei ERAB-Verfahren wird der Abnutzungsvorrat von Baustoffen ermittelt, d.h. ein baustoffspezifischer Wert; das ERAB-Verfahren vermag aber nicht den technischen Verschleiß oder die wirtschaftliche Entwertung oder gar rechtliche Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen.

Quelle: FG Köln, Urteil v. 23.3.2022 – 6 K 923/20; NWB