Erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer für Abfindungszahlung wegen Aufhebung des Mietvertrags

Posted on 30.08.2312.09.23 by schnell_admin

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für grundstücksverwaltende Gesellschaften wird nicht nur für Mieteinnahmen gewährt, sondern auch für eine vom Mieter gezahlte Abfindung für die Aufhebung des Mietvertrags vor der erstmaligen Nutzung der Mietsache. Unschädlich ist, dass die Immobilie vom Mieter gar nicht genutzt worden ist.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die eine große Immobilie vermieten wollte und aufgrund ihrer Rechtsstruktur grundsätzlich der Gewerbesteuer unterlag. Sie vermietete im November 2010 eine große Gewerbeimmobilie an die D-GmbH. Im Mietvertrag verpflichtete sich die Klägerin, zunächst die Immobilie umfassend nach den Wünschen der D-GmbH umzubauen, so dass die D-GmbH die Immobilie nach dem Umbau nutzen konnte. In der Folgezeit gab es jedoch Probleme beim Umbau, und es kam zu Streitigkeiten zwischen der Klägerin und der D-GmbH. Im Dezember 2015 hoben die Klägerin und die D-GmbH den Mietvertrag auf; zu diesem Zeitpunkt war die D-GmbH noch nicht eingezogen. Die D-GmbH verpflichtete sich, an die Klägerin eine Abfindung von 4,75 Mio. € als Ausgleich für die Baumaßnahmen zu zahlen. Die Klägerin machte für die Abfindung die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gewährte die erweiterte Kürzung und gab der Klage statt:

Die erweiterte Kürzung wird für Einnahmen aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes gewährt. Zur Verwaltung des eigenen Grundbesitzes gehört auch eine Abfindung, die der Mieter infolge eines Rechtsstreits zahlt. Denn Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind integraler Bestandteil der Nutzung und Verwaltung eigenen Grundbesitzes.
Dies gilt auch für Rechtsstreitigkeiten über das Bestehen möglicher Schadensersatzansprüche. Würde man Rechtsstreitigkeiten nicht als Teil der Verwaltung eigenen Grundbesitzes ansehen, wäre der Vermieter gezwungen, auf Schadensersatzansprüche zu verzichten, um seine erweiterte Kürzung nicht zu gefährden. Denn die erweiterte Kürzung wird grundsätzlich nur gewährt, wenn die Immobiliengesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet.
Die erweiterte Kürzung wäre nach der im Streitjahr geltenden Rechtslage zwar zu versagen, wenn die Klägerin Betriebsvorrichtungen mitvermietet hätte. Das Finanzgericht als sog. Tatsacheninstanz hat eine derartige Mitvermietung aber nicht feststellen können; an diese Feststellung war der BFH gebunden.

Hinweise: Die Klägerin war aufgrund ihrer Rechtsform als sog. gewerblich geprägte GmbH & Co. KG bereits seit November 2010 gewerbesteuerpflichtig. Denn im November 2010 hatte sie den Mietvertrag mit der D-GmbH abgeschlossen und damit mit der Vermietung begonnen. Die Gewerbesteuerpflicht setzt also nicht voraus, dass die D-GmbH bereits eingezogen ist und dass die laufende Miete zu zahlen ist.

Unbeachtlich für die erweiterte Kürzung ist die umsatzsteuerliche Behandlung der von der D-GmbH geleisteten Abfindung. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob die Zahlung der D-GmbH umsatzsteuerlich als sog. echter Schadensersatz behandelt wird, der nicht umsatzsteuerbar ist.

Quelle: BFH, Urteil v. 25.5.2023 – IV R 33/19; NWB

Keine erweiterte Gewerbeertragskürzung für sog. Sondervergütungen an Gesellschafter

Posted on 24.05.2304.07.23 by schnell_admin

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, die für gewerbliche Grundstücksverwaltungsgesellschaften gewährt wird, erstreckt sich bei einer Personengesellschaft nicht auf die Sondervergütungen, die als Tätigkeitsvergütungen oder als Zinsen an die Gesellschafter geleistet werden. Dies gilt auch dann, wenn der entsprechende Gesellschafter gar nicht gewerbesteuerpflichtig ist.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Nach dem Gesetz erstreckt sich die erweiterte Kürzung aber nicht auf Sondervergütungen, die in dem Gewinn enthalten sind und die für eine Tätigkeit des Gesellschafters (Tätigkeitsvergütung) oder für ein Darlehen (Zinsen) oder für die Nutzung eines Wirtschaftsguts, das kein Grundstück ist, gezahlt werden. Diese Einschränkung betrifft nur Personengesellschaften, weil es bei Kapitalgesellschaften keine Sondervergütungen gibt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, die eigenen Grundbesitz verwaltete. An der Klägerin war u.a. auch der B, der eine natürliche Person war, beteiligt. B hatte der Klägerin ein Darlehen gewährt und erhielt hierfür im Streitjahr 2016 Zinsen in Höhe von ca. 66.000 € (B). Diese Zinsen stellten sog. Sondervergütungen dar, die in den Gewerbeertrag der Klägerin eingingen und einkommensteuerlich dem B als Sonderbetriebseinnahmen zugerechnet wurden. Die Klägerin beantragte die erweiterte Kürzung, und zwar auch hinsichtlich der an B gezahlten Zinsen. Das Finanzamt lehnte die erweiterte Kürzung für die Sondervergütungen ab.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

Nach dem Gesetz wird die erweiterte Kürzung nicht für Sondervergütungen gewährt, wenn es sich bei den Sondervergütungen um Tätigkeitsvergütungen, um Zinsen oder um Miet- oder Pachtzahlungen (ausgenommen Miet- oder Pachtzahlungen für Grundbesitz) handelt.
Die an B gezahlten Zinsen werden somit nach dem Gesetzeswortlaut nicht von der erweiterten Kürzung erfasst. Dies gilt auch dann, wenn der Gesellschafter – wie B – nicht gewerbesteuerpflichtig ist.
Der Gesetzeswortlaut ist nicht einschränkend auszulegen, da der Gesetzgeber die Regelung bewusst weit gefasst hat.

Hinweise: Der Ausschluss der erweiterten Kürzung betrifft nur die an B gezahlten Zinsen, nicht aber den sonstigen Gewinn der Klägerin aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Hätte B an die Klägerin ein Grundstück vermietet, wäre für die Miete als Sondervergütung eine erweiterte Kürzung gewährt worden, weil Sondervergütungen für die Überlassung von Grundbesitz nicht von der erweiterten Kürzung ausgeschlossen werden.

Die Versagung der erweiterten Kürzung für Sondervergütungen an Gesellschafter (mit Ausnahme der Miet- und Pachtzinsen für Grundbesitz) soll insbesondere verhindern, dass sich Banken mit einem Zwerganteil an der grundstücksverwaltenden Personengesellschaft beteiligen und dann hohe Gesellschafterdarlehen gewähren; die hierfür gezahlten Zinsen wären ohne die gesetzliche Regelung gewerbesteuerfrei. Man nennt diese Gestaltung, die bis 2009 möglich war, „Bankenbeteiligungsmodell“.

Quelle: BFH, Urteil v. 9.3.2023 – IV R 25/20; NWB

Keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Vermietung von Gewerberäumen an Genossenschaftsmitglied

Posted on 08.12.2212.12.22 by schnell_admin

Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer wird einer Vermietungsgenossenschaft nicht gewährt, wenn sie Gewerberäume an ein Genossenschaftsmitglied vermietet. Dies gilt auch dann, wenn das Mitglied nur geringfügig mit 0,016 % an der Genossenschaft beteiligt ist und wenn der Gewinn des Mitglieds aus seinem Gewerbebetrieb unter dem Gewerbesteuerfreibetrag liegt.

Hintergrund: Unternehmen, die wie z.B. eine GmbH oder eine typische GmbH & Co. KG bereits aufgrund ihrer Rechtsform oder ihrer gewerblichen Prägung gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen, so dass der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Nach dem Gesetz darf der Grundbesitz aber weder vollständig noch teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossenschaftsmitglieds dienen.

Streitfall: Die Klägerin war eine Genossenschaft, die aufgrund ihrer Rechtsform als Genossenschaft gewerbesteuerpflichtig war. Sie vermietete bis 2013 ausschließlich Wohnungen und Gewerberäume. Unter anderem hatte sie Gewerberäume an den Einzelhändler B vermietet. Der Gewinn des B lag unter dem gewerbesteuerlichen Freibetrag von 24.500 €. Im Jahr 2014 wurde B Mitglied bei der Klägerin mit einem Anteil von 1/6.000 (= 0,016 %), um auch eine Wohnung zu mieten. Der B war das einzige Genossenschaftsmitglied, das auch gewerblicher Mieter war. Das Finanzamt versagte ab 2014 die erweiterte Kürzung, weil der Grundbesitz teilweise dem Gewerbebetrieb eines Genossenschaftsmitglieds diente.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

Die Klägerin erfüllte zwar grundsätzlich die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung, da sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltete, indem sie Wohnungen und Gewerberäume vermietete.
Allerdings war die erweiterte Kürzung ausgeschlossen, weil sie den Grundbesitz teilweise an ein Genossenschaftsmitglied vermietete, der ihn für seinen Gewerbebetrieb nutzte. B war nämlich Genossenschaftsmitglied und hatte Gewerberäume für sein Einzelhandelsgeschäft gemietet.
Unbeachtlich ist, dass B nur mit einem sehr geringfügigen Anteil an der Klägerin beteiligt war, nämlich mit 0,166 %. Das Gesetz sieht keine Bagatellgrenze vor, um Abgrenzungsschwierigkeiten über den Begriff der Geringfügigkeit zu vermeiden.
Ebenso ist es irrelevant, dass die Klägerin auch nur einen äußerst geringen Anteil ihres Grundbesitzes an ein Genossenschaftsmitglied für dessen Gewerbebetrieb vermietet hat. Jede auch noch so geringe Nutzung des Grundbesitzes für den Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder eines Genossenschaftsmitglieds ist schädlich. Auch eine nur kurzfristige Vermietung für zwei Tage wäre schädlich.
Ferner ist die Vermietung der Gewerberäume an B auch nicht deshalb gewerbesteuerlich unschädlich, weil der Gewinn des B unter dem gewerbesteuerlichen Freibetrag von 24.500 € lag. Zum einen müsste man den Gewinn um die Gewerbemietaufwendungen erhöhen, um den sachlich zutreffenden Gewinn zugrunde zu legen. Zum anderen käme es bei der Klägerin zu zufälligen Ergebnissen je nach Höhe des Jahresgewinns des B; zudem könnte sich der Gewinn auch nachträglich noch aufgrund einer Außenprüfung ändern, so dass dann eine Anpassung des Gewerbesteuermessbescheids der Klägerin erforderlich würde.

Hinweise: Das Problem entstand im Streitfall erst im Jahr 2014, weil B in diesem Jahr Genossenschaftsmitglied wurde und bereits Gewerberäume von der Klägerin für sein Einzelhandelsgeschäft gemietet hatte. Die bloße Anmietung der Gewerberäume bis 2013 war unschädlich, weil B bis 2013 ein außenstehender Dritter und kein Genossenschaftsmitglied war. Die Klägerin hätte den B also nicht als Genossenschaftsmitglied aufnehmen dürfen oder vorher die Vermietung der Gewerberäume an ihn beenden müssen.

Bagatellgrenzen hat der BFH abgelehnt. Allerdings wäre die Anmietung der Gewerberäume durch ein Genossenschaftsmitglied oder einen Gesellschafter dann unschädlich, wenn dieser gewerbesteuerbefreit tätig wäre.

Der BFH weist darauf hin, dass nur der Gesetzgeber eine Ausnahme für Bagatellfälle einführen könnte.

Quelle: BFH, Urteil v. 29.6.2022 – III R 19/21; NWB