Die von einem Erbbauberechtigten gezahlte Abfindung an einen sog. Wohnungsberechtigten, damit dieser auf sein Wohnungsrecht verzichtet und auszieht, gehört zu den sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn anschließend das Gebäude vermietet wird.

Hintergrund: Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind laufende Ausgaben grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten. Etwas anderes gilt dann, wenn die Ausgaben zu aktivieren sind und dann nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden können oder wenn es sich um Aufwendungen für den nicht abnutzbaren Grund und Boden handelt.

Sachverhalt: Der Kläger war Erbbauberechtigter für ein Grundstück in X. Das Grundstück war mit einem sog. Wohnungsrecht zugunsten der A belastet. Mit Vertrag vom 19.9.2017 verzichtete A gegen Zahlung von 40.000 € auf ihr Wohnungsrecht und verpflichtete sich, das Gebäude bis zum 30.11.2017 zu räumen. Der Kläger renovierte das Gebäude anschließend und vermietete es. Er machte die Abfindung sowie die Notarkosten für die Verzichtsvereinbarung in Höhe von ca. 3.500 € als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte hingegen nur die Gebäudeabschreibung von 2 % auf 43.500 € an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

Die Abfindung und die Notarkosten sind keine aktivierungspflichtigen Aufwendungen, sondern sofort abziehbare Werbungskosten.
Denn aufgrund des Verzichts und der Räumung des Gebäudes konnte der Kläger das Gebäude vermieten und Vermietungseinkünfte erzielen. Der Kläger hat damit eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung, die sich aufgrund des Wohnungsrechts ergab, durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung in Gestalt des neuen Mietvertrags ersetzt.

Hinweise: In der Vergangenheit hat der BFH derartige Abfindungen mitunter als aktivierungspflichtig behandelt, weil es bei dem Verzicht auf das Wohnungsrecht darum ging, die insoweit bestehende Beschränkung der Eigentümerbefugnis abzulösen. In seinem aktuellen Urteil rückt er von dieser Rechtsprechung aber ab und macht deutlich, dass der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen der Abfindung und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu bejahen ist, wenn nach der Aufhebung des Wohnungsrechts die Immobilie vermietet wird.

Der aktuelle Fall betrifft einen Erbbauberechtigten. Das Urteil dürfte aber für einen „regulären“ Grundstückseigentümer, der eine Abfindung an einen Wohnberechtigten zahlt, ebenso gelten.

Quelle: BFH, Urteil vom 20.9.2022 – IX R 9/21; NWB

Zahlt ein Vermieter nach der Anschaffung der vermieteten Immobilie Abfindungen an die Mieter, damit diese ausziehen, so dass die Renovierung des Gebäudes problemlos durchgeführt werden kann, sind die Mieterabfindungen sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Es handelt sich nicht um zu aktivierende anschaffungsnahe Aufwendungen, da hierzu nur bauliche Maßnahmen gerechnet werden.

Hintergrund: Laufende Instandhaltungskosten, Modernisierungs- oder Sanierungskosten sind bei den Vermietungseinkünften grundsätzlich sofort abziehbar. Allerdings gilt nach dem Gesetz eine Ausnahme für sog. anschaffungsnahe Aufwendungen: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden, können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im März 2016 ein vermietetes Mehrfamilienhaus zum Preis von 1,2 Mio. €. Sie renovierte das Gebäude im Zeitraum 2016 bis 2018 für insgesamt ca. 615.000 €. An die Mieter zahlte sie 35.000 € Abfindungen, um sie zum Auszug zu bewegen und um die Renovierung durchführen zu können. Ohne die Räumung wäre die Renovierung zwar technisch möglich, aber umständlicher geworden. Nach der Renovierung wurde die Immobilie wieder vermietet. Das Finanzamt rechnete die Mieterabfindungen den anschaffungsnahen Aufwendungen zu und erkannte nur eine Abschreibung in Höhe von 2 % auf den Abfindungsbetrag an.

Entscheidung: Der BFH gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

Mieterabfindungen sind im Bereich der Vermietungseinkünfte grundsätzlich sofort abziehbar und nicht zu aktivieren.
Es handelt sich nicht um anschaffungsnahe Aufwendungen. Nach dem Gesetzeswortlaut können nur „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ anschaffungsnahe Aufwendungen sein. Die Vorschrift ist also auf Aufwendungen für bauliche Maßnahmen beschränkt.
Ein Veranlassungszusammenhang oder ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Baumaßnahmen genügt daher nicht, um anschaffungsnahe Aufwendungen anzunehmen.

Hinweise: Mieterabfindungen sind aber als Herstellungskosten zu aktivieren, wenn die Mieter ausziehen sollen, damit das Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet werden kann. Die Mieterabfindungen gehen dann in die Herstellungskosten des neuen Gebäudes ein und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, die im Bereich der Vermietungseinkünfte bislang 50 Jahre betrug (Abschreibungssatz damit 2 %) und für Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt werden, nur noch 33,33 Jahre beträgt (Abschreibungssatz somit 3 %).

Quelle: BFH, Urteil vom 20.9.2022 – IX R 29/21; NWB

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