Die Entnahme einer Immobilie ist keine Anschaffung und kann daher keine sog. anschaffungsnahen Aufwendungen auslösen. Sanierungsaufwendungen, die nach der Entnahme getätigt werden, um die Immobilie zu vermieten, sind also nicht unter dem Gesichtspunkt anschaffungsnaher Aufwendungen zu aktivieren, sondern grundsätzlich sofort abziehbar.

Hintergrund: Anschaffungs- und Herstellungskosten sind zu aktivieren und über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Laufende Instandhaltungskosten, Modernisierungs- oder Sanierungskosten sind grundsätzlich sofort abziehbar. Allerdings hat der Gesetzgeber eine Ausnahme für sog. anschaffungsnahe Aufwendungen eingeführt: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden, können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Streitfall: Der Kläger entnahm im Jahr 2011 eine Wohnung aus seinem Betriebsvermögen in sein Privatvermögen; der für die Entnahme anzusetzende Teilwert der Wohnung belief sich auf ca. 50.000 €. Nach der Entnahme sanierte der Kläger die vermietete Wohnung. Die Sanierung dauerte bis 2013 und verursachte Kosten in Höhe von mehr als 80.000 €. Der Kläger machte die Sanierungskosten als Werbungskosten zum Teil in voller Höhe geltend (Kosten für 2011) bzw. wollte den Aufwand auf fünf Jahre verteilen (Kosten für 2012 und 2013). Das Finanzamt nahm hingegen anschaffungsnahe Aufwendungen an und erkannte nur eine Abschreibung in Höhe von 2 % an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) folgte der Auffassung des Klägers und gab der Klage statt:

• Die Annahme anschaffungsnaher Aufwendungen setzt eine Anschaffung voraus. Eine Anschaffung ist im Jahr 2011 aber nicht erfolgt.
• Zum einen ist für eine Anschaffung ein Rechtsträgerwechsel erforderlich, d.h. ein Wechsel des Eigentümers. Der Kläger war aber vor der Entnahme sowie nach der Entnahme Eigentümer der Wohnung.
• Zum anderen stellt eine Anschaffung einen entgeltlichen Erwerb dar, der bei einer Entnahme fehlt. Zwar war für die Entnahme ein Teilwert anzusetzen; der Teilwert ist aber kein Entgelt.
• Eine gesetzliche Regelung, nach der eine Entnahme wie eine Anschaffung zu behandeln ist, fehlt. Eine derartige Regelung gibt es nur bei Spekulationsgeschäften, wonach eine Entnahme als Anschaffung behandelt wird und eine neue Spekulationsfrist auslöst.

Hinweise: Das Urteil des BFH ist erfreulich für Unternehmer, die eine Immobilie aus ihrem Betriebsvermögen entnehmen und anschließend sanieren. Dieser Sanierungsaufwand kann nicht als anschaffungsnahe Aufwendungen behandelt werden.

Daraus folgt aber nicht, dass Aufwendungen nach der Entnahme stets sofort abziehbar sind, wenn die Wohnung vermietet wird. Denn der Sanierungsaufwand kann nach allgemeinen Grundsätzen als nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu behandeln sein, wenn die Wohnung z.B. erweitert wird, indem die Wohnfläche durch einen Ausbau oder Anbau vergrößert wird.

Quelle: BFH, Urteil v. 3.5.2022 – IX R 7/21; NWB