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Kategorie: Vermieter

Grundsteuererklärung für Privateigentum

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Grundsteuererklärung für Privateigentum schnell, unkompliziert und kostenlos erstellen!

Mit einer vom Bundesfinanzministerium und der DigitalService GmbH des Bundes entwickelten App können Privateigentümer und Privateigentümerinnen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken in einem vereinfachten elektronischen Verfahren mit meistens nur wenigen Angaben ihre Grundsteuererklärung bei der Finanzverwaltung einreichen. Ein Elster-Zertifikat wird für diesen Einreichungsweg nicht benötigt!

Die Internetseite des Bundesfinanzministeriums mit entsprechenden Hinweisen ist hier erreichbar: Abgabe der Grundsteuererklärung mit „Grundsteuererklärung für Privateigentum“.

Direkt zur App geht es mit folgendem Link: Grundsteuererklärung für Privateigentum.

27.09.2022 – Dipl.-Kfm. Frank Schnell – Steuerberater, Ahaus.

Höhere Abschreibung eines Gebäudes wegen kürzerer Nutzungsdauer

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Ein Vermieter kann sein Gebäude auf der Grundlage einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als der gesetzlich vermuteten 50-jährigen Nutzungsdauer abschreiben und damit eine höhere Abschreibung geltend machen. Hierfür genügt ein Sachverständigengutachten, in dem der Gutachter eine gutachterlich anerkannte Methodik angewendet und eine kürzere Nutzungsdauer ermittelt hat.

Hintergrund: Für vermietete Gebäude des Privatvermögens kann nach dem Gesetz eine jährliche Abschreibung in Höhe von 2 % auf der Grundlage einer vom Gesetzgeber vermuteten Nutzungsdauer von 50 Jahren in Anspruch genommen werden. Allerdings kann der Vermieter nach dem Gesetz auch eine höhere Abschreibung geltend machen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als 50 Jahre.

Streitfall: Der Kläger vermietete Wohnungen. Ihm gehörte u.a. ein im Jahr 2012 erworbenes bebautes Grundstück, dessen Gebäude zu diesem Zeitpunkt bereits 55 Jahre alt war. Für dieses Grundstück machte er in den Streitjahren 2014 und 2015 eine Abschreibung auf der Grundlage einer Nutzungsdauer von 31 Jahren geltend, also jährlich 3,23 %. Dabei berief sich der Kläger auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der eine „wirtschaftliche Restnutzungsdauer“ von 31 Jahren ermittelt hatte; der Gutachter hatte dabei u.a. ein Berechnungsschema der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen zugrunde gelegt und insbesondere die ausstehenden Modernisierungen berücksichtigt. Das Finanzamt erkannte lediglich eine Abschreibung in Höhe von 2 % an.

Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

  • Der Kläger hat eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die gesetzlich vermutete Nutzungsdauer von 50 Jahren durch das Sachverständigengutachten nachgewiesen.
  • Die Nutzungsdauer wird durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie durch rechtliche Beschränkungen bestimmt. Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer, die aber durch eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer abgekürzt werden kann.
  • Nach dem vom Kläger vorgelegten Sachverständigengutachten betrug die Nutzungsdauer des Gebäudes nur 31 Jahre und nicht 50 Jahre. Der Sachverständige hat eine gutachterlich anerkannte Methodik verwendet. Dabei hat er den Schätzungsrahmen nicht verlassen und jede erforderliche Modernisierungsmaßnahme nachvollziehbar aufgeführt und bewertet.
  • Unschädlich ist, dass der Gutachter die „wirtschaftliche Restnutzungsdauer“ ermittelt und damit nicht den gesetzlichen Begriff der „tatsächlichen“ Nutzungsdauer verwendet hat. Bei beiden Begriffen geht es darum, die Dauer der wirtschaftlichen Verwendung zu ermitteln.

Hinweise: Über die Gesamtdauer der Nutzung des Gebäudes gleichen sich beide Abschreibungssätze aus. Allerdings könnte selbst ein Abschreibungszeitraum von 31 Jahren länger als die Lebenserwartung des Vermieters sein. Mit jedem Verkauf des Gebäudes beginnt ein neuer gesetzlicher Abschreibungszeitraum von 50 Jahren, der vom jeweiligen Käufer dann durch eine tatsächliche kürzere Nutzungsdauer ersetzt werden kann. Die Beweislast liegt aber beim jeweiligen Käufer, nicht beim Finanzamt.

Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist ein Bausubstanzgutachten nach dem sog. ERAB-Verfahren nicht erforderlich. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) bereits vor kurzem entschieden. Bei ERAB-Verfahren wird der Abnutzungsvorrat von Baustoffen ermittelt, d.h. ein baustoffspezifischer Wert; das ERAB-Verfahren vermag aber nicht den technischen Verschleiß oder die wirtschaftliche Entwertung oder gar rechtliche Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen.

Quelle: FG Köln, Urteil v. 23.3.2022 – 6 K 923/20; NWB

Vorsteuerabzug aus der Rechnung eines sog. Ist-Versteuerers

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Nach einem aktuellen Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kann der Unternehmer die Umsatzsteuer aus der an ihn gerichteten Rechnung eines Ist-Versteuerers erst dann geltend machen, wenn er die Rechnung bezahlt. Es genügt also nicht, dass die Leistung ausgeführt worden ist und die Rechnung vorliegt. Das Urteil des EuGH widerspricht damit der umsatzsteuerlichen Rechtslage in Deutschland.

Hintergrund: Grundsätzlich gilt im Umsatzsteuerrecht die sog. Soll-Versteuerung. Das heißt, der Unternehmer muss die Umsatzsteuer abführen, sobald er die Leistung ausgeführt hat. In bestimmten Fällen, z. B. bei Unternehmern mit Umsätzen von maximal 600.000 € jährlich oder bei Freiberuflern, kann auf Antrag die sog. Ist-Versteuerung erfolgen: Der Unternehmer muss die Umsatzsteuer dann erst im Zeitpunkt der Bezahlung seiner Ausgangsrechnung abführen. In beiden Fällen (Soll- und Ist-Versteuerung) kann der Leistungsempfänger nach bisheriger Praxis die Vorsteuer aber dann geltend machen, wenn die Leistung an ihn ausgeführt worden ist und eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt; auf die Bezahlung der Rechnung kommt es für den Vorsteuerabzug nach deutschem Recht also nicht an.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Hamburger Grundstücksgemeinschaft, die ein Grundstück umsatzsteuerpflichtig angemietet und umsatzsteuerpflichtig weitervermietet hatte. Der Vermieter war ein Ist-Versteuerer und führte die Umsatzsteuer aus den Mietzahlungen der Klägerin erst im Zeitpunkt der Mietzahlung der Klägerin ab. Die Klägerin war aufgrund der Umsatzsteuerpflicht ihrer Vermietung grundsätzlich zum Vorsteuerabzug aus den Rechnungen des Vermieters berechtigt; eine ordnungsgemäße Rechnung lag in Gestalt des Mietvertrags vor. Die Klägerin zahlte die Mieten für 2009 bis 2012 aufgrund einer mit dem Vermieter vereinbarten Stundung aber erst in den Jahren 2013 bis 2016. Sie machte die Vorsteuer aus der Miete für 2009 bis 2012 erst in den Jahren 2013 bis 2016 geltend. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Vorsteuer in den Veranlagungszeiträumen 2009 bis 2012 hätte geltend gemacht werden müssen, die allerdings bereits verjährt waren. Das Finanzgericht Hamburg (FG) legte den Fall dem EuGH vor.

Entscheidung: Der EuGH folgte der Rechtsauffassung der Klägerin:

  • Nach europäischem Recht ist der Vorsteuerabzug an den Zeitpunkt der Entstehung der Umsatzsteuer geknüpft. Die Vorsteuer aus einer Leistung kann also erst dann geltend gemacht werden, wenn der leistende Unternehmer die Umsatzsteuer abführen muss.
  • Ist der leistende Unternehmer ein Ist-Versteuerer, muss er die Umsatzsteuer erst im Zeitpunkt der Zahlung an das Finanzamt abführen. Daher kann auch der Leistungsempfänger die Vorsteuer erst im Zeitpunkt der Zahlung abziehen.
  • Im Streitfall ging es um die Leistung eines Ist-Versteuerers, nämlich des Vermieters. Soweit die Klägerin die Miete für 2009 bis 2012 an den Vermieter erst im Zeitraum 2013 bis 2016 gezahlt hat, muss der Vermieter die Umsatzsteuer erst in den Jahren 2013 bis 2016 an das Finanzamt abführen, so dass die Klägerin auch erst in den Jahren 2013 bis 2016 die Vorsteuer abziehen kann. Die deutsche Rechtslage, nach der der Vorsteuerabzug bereits mit der Ausführung der Leistung und dem Erhalt der Rechnung zulässig ist, verstößt gegen das europäische Umsatzsteuerrecht.

Hinweise: Die abschließende Entscheidung muss das FG treffen. Die Entscheidung des EuGH wird den Vorsteuerabzug in Deutschland beeinflussen; denn der Gesetzgeber wird auf das Urteil des EuGH reagieren müssen. Vermutlich wird sich vorher noch die Finanzverwaltung zu dem Urteil äußern.

Das Urteil des EuGH ist für alle Unternehmer, die Vorsteuer geltend machen, von Bedeutung und betrifft daher auch vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer, die Soll-Versteuerer sind. Das EuGH-Urteil wirkt sich aus, wenn ein Unternehmer (Soll- oder Ist-Versteuerer) eine Leistung von einem Ist-Versteuerer erhält und diesen nicht sogleich bezahlt. Der Vorsteuerabzug ist dann erst im Zeitpunkt der Bezahlung und nicht schon im Zeitpunkt des Rechnungserhalts möglich. Erhält der Unternehmer hingegen eine Leistung von einem Soll-Versteuerer, ändert sich durch das EuGH-Urteil nichts; die Vorsteuer ist wie bisher dann abziehbar, wenn die Leistung ausgeführt worden ist und eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt.

Unklar ist, wie der vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer wissen soll, dass der leistende Unternehmer ein Ist-Versteuerer ist; eine entsprechende Hinweispflicht in der Rechnung gibt es nach deutschem Recht nämlich nicht.

EuGH, Urteil v. 10.2.2022 – Rs. C 9/20; NWB

Mieterabfindungen als anschaffungsnahe Aufwendungen

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Mieterabfindungen, die nach der Anschaffung einer vermieteten Immobilie an die Mieter gezahlt werden, damit die Mieter ausziehen und die Immobilie renoviert werden kann, gehören zu den anschaffungsnahen Aufwendungen, wenn die Aufwendungen für die Renovierung zusammen mit den Mieterabfindungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung mehr als 15 % des auf das Gebäude entfallenden Wertes betragen. Die Mieterabfindungen sind dann nicht sofort in voller Höhe steuerlich absetzbar, sondern können nur zusammen mit dem Gebäude über dessen Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Hintergrund: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch sog. anschaffungsnahe Aufwendungen. Dies sind Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Anschaffungsnahe Aufwendungen können also nicht sofort von der Steuer abgesetzt werden, sondern werden zusammen mit dem Gebäude über dessen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und erwarb 2016 ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Auf das Gebäude entfiel ein Kaufpreis von ca. 830.000 €. In den folgenden drei Jahren renovierte die Klägerin das Gebäude und wandte hierfür ca. 615.000 € auf. Um die Renovierung zügig durchführen zu können, zahlte sie an die Mieter im Jahr 2017 Abfindungen in Höhe von 35.000 € für deren Auszug. Die Klägerin machte die Mieterabfindungen in voller Höhe als Werbungskosten des Jahres 2017 geltend. Das Finanzamt behandelte die Mieterabfindungen hingegen als anschaffungsnahe Aufwendungen und verteilte sie auf die Nutzungsdauer des Gebäudes.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Zwar handelt es sich bei den Mieterabfindungen nicht unmittelbar um Kosten für Baumaßnahmen, die nach dem Gesetz zu anschaffungsnahen Aufwendungen führen können. Die Mieterabfindungen standen aber in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Baumaßnahmen; denn die Abfindungen dienten dazu, die Mieter zum Auszug zu bewegen, damit die Baumaßnahmen ungehindert durchgeführt werden konnten.
  • Zudem dient die Einstufung als anschaffungsnahe Aufwendungen dem Zweck der Regelung. Es soll nämlich der Käufer einer renovierungsbedürftigen und daher preiswerteren Immobilie, der nach dem Kauf Baumaßnahmen durchführt, demjenigen Käufer gleichgestellt werden, der eine instandgesetzte Immobilie zu einem höheren Preis erwirbt und den Kaufpreis nur über die Nutzungsdauer von 50 % Jahren (bei Zugehörigkeit zum Privatvermögen) oder 33,3 Jahren (bei Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen, sofern die Immobilie nicht Wohnzwecken dient) abschreiben kann. Ohne die Regelung zu den anschaffungsnahen Aufwendungen würde es sich steuerlich lohnen, eine renovierungsbedürftige Mietimmobilie oder betrieblich genutzte Immobilie zu erwerben, um den anschließenden Aufwand für die Renovierung oder Modernisierung bzw. Instandsetzung sogleich steuerlich absetzen zu können.
  • Im Streitfall lagen die Gesamtaufwendungen für die Renovierung und die Mieterabfindungen über der 15 %-Grenze und wurden auch innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes getätigt.

Hinweise: Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen, so dass der BFH abschließend entscheiden muss. Bislang werden Mieterabfindungen im Steuerrecht nicht einheitlich behandelt, sondern es hängt davon ab, ob die Mieterabfindung dazu dient, dass nach dem Auszug des Mieters das Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden kann (Behandlung als Herstellungskosten des neuen Gebäudes), oder ob die Mieterabfindung den Wechsel des Mieters ermöglichen soll (Behandlung als sofort abziehbare Aufwendungen). Im Streitfall wurde mit der Mieterabfindung nun ein dritter Zweck verfolgt, nämlich die Durchführung einer Renovierung im Anschluss an den Erwerb.

FG Münster, Urteil v. 12.11.2021 – 4 K 1941/20 F, Rev. beim BFH: IX R 29/21; NWB

Vorsicht Falle: Betrugs-E-Mails im Namen des BZSt

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Zurzeit werden Betrugs-Mails im Namen des Bundeszentralamtes für Steuern (BZSt) verschickt. Über die E-Mail-Adresse „zezag.su@sealingz.com“ versuchen Betrüger, an Informationen von Steuerzahlern zu gelangen.

Hierzu führt das BZSt weiter aus:

Die Betrüger versenden E-Mails mit dem Titel „Erneute Mitteilung der IdNr“ über die o. g. E-Mail-Adresse und behaupten, dass die betroffenen Bürger aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme eine neue steuerliche Identifikationsnummer im Anhang der E-Mail erhalten.

Das BZSt warnt ausdrücklich davor, auf diese Betrugs-E-Mail zu reagieren bzw. den Link oder die Datei in der E-Mail zu öffnen.

Betrugs-E-Mails erkennen Sie unter anderem an folgenden Kriterien:

  • Steuerbescheide, Zahlungsaufforderungen und Mitteilung der steuerlichen Identifikationsnummer werden vom BZSt nur per Brief zugestellt, niemals per E-Mail. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Sie einer Kontaktaufnahme per E-Mail ausdrücklich zugestimmt haben.
  • Zahlungen sind ausnahmslos per Überweisung auf ein inländisches Konto der Bundeskasse zu leisten.
  • Die Fälschungen sind oftmals in schlechtem Deutsch mit Rechtschreibfehlern verfasst. Häufig werden Fachbegriffe falsch verwendet.
  • Echte Bescheide tragen immer den Namen und die Telefonnummer der/des verantwortlichen Bearbeiterin / Bearbeiters.
  • Das BZSt wird Sie niemals bitten für die Zahlung einer vermeintlichen Steuerschuld einem übersandten Link zu folgen und dort ein Formular auszufüllen.

Da das BZSt ein starkes Interesse daran hat, dass niemand durch solche betrügerischen Fälschungen geschädigt wird, bitten wir Sie bei dem geringsten Verdacht Kontakt mit dem BZSt aufzunehmen. Helfen Sie mit, solche Fälschungen aufzudecken und senden Sie verdächtige E-Mails und ggf. weitere Informationen mit Ihren Kontaktdaten an das BZSt. Sie erhalten eine Rückmeldung, wie Sie sich am besten verhalten sollen.

Telefon: +49 (0)228 406 – 0

Fax: +49 (0)228 406 – 2661

E-Mail: poststelle@bzst.bund.de

De-Mail: poststelle@bzst.de-mail.de

Postanschrift: Bundeszentralamt für Steuern, 53221 Bonn

BZSt online, Meldung v. 9.2.2022; NWB