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Kategorie: Vermieter

Umsatzsteuersatz bei Vermietung von Wohncontainern

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Die kurzfristige Vermietung beweglicher Wohncontainer an Arbeitnehmer wird mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % besteuert. Der ermäßigte Umsatzsteuersatz setzt nämlich nicht voraus, dass ein Grundstück zur Nutzung überlassen wird.

Hintergrund: Nach dem Gesetz wird die Umsatzsteuer auf 7 % ermäßigt, wenn Wohn- und Schlafräume zur kurzfristigen Beherbergung an Fremde vermietet werden. Die langfristige Vermietung von Grundstücken ist hingegen umsatzsteuerfrei.

Sachverhalt: Der Kläger war Landwirt. Er beschäftigte in der Spargelsaison ca. 100 Erntehelfer. Er vermietete den Erntehelfern für maximal drei Monate Räume in Wohncontainern, die nicht in das Erdreich eingelassen waren, sondern auf Steinsockeln standen. Er versteuerte die Mietumsätze mit einer Umsatzsteuer von 7 %. Das Finanzamt versagte den ermäßigten Umsatzsteuersatz mit der Begründung, der Kläger habe keine Grundstücke vermietet.

Entscheidung: Der BFH gewährte den ermäßigten Umsatzsteuersatz und gab der Klage statt:

  • Die gesetzliche Regelung zum ermäßigten Umsatzsteuersatz verlangt lediglich, dass Wohn- und Schlafräume zur kurzfristigen Beherbergung an Fremde vermietet werden.
  • Diese Voraussetzungen waren erfüllt. Bei den Arbeitnehmern handelte es sich um Fremde. Und die vermieteten Container stellten Wohn- und Schlafräume dar, die kurzfristig für drei Monate vermietet wurden.
  • Es ist nicht erforderlich, dass es sich bei den Wohn- und Schlafräumen um Grundstücke handelt. Zwar setzt die Umsatzsteuerfreiheit bei der langfristigen Vermietung die Überlassung von Grundstücken voraus; dies gilt nach dem Gesetzeswortlaut aber nicht beim ermäßigten Umsatzsteuersatz für die kurzfristige Vermietung.

Hinweise: Dem BFH zufolge läge ein Verstoß gegen den Grundsatz der steuerlichen Neutralität vor, wenn die Übernachtung in einem Hotel dem ermäßigten Umsatzsteuersatz unterläge, nicht aber die Übernachtung in einem Wohncontainer. Denn aus Sicht des Durchschnittsverbrauchers befriedigen beide Übernachtungsarten den Bedarf an kurzfristiger Unterbringung und sind daher umsatzsteuerlich gleichwertig. von Grundstücken voraus; dies gilt nach dem Gesetzeswortlaut aber nicht beim ermäßigten Umsatzsteuersatz für die kurzfristige Vermietung.

Quelle: BFH, Urteil v. 29.11.2022 – XI R 13/20; NWB

Spekulationsgewinn bei Verkauf eines teilweise vermieteten Eigenheims

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Zwar führt der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist nicht zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Soweit aber einzelne Zimmer der Immobilie tageweise an Dritte vermietet wurden, ist der Gewinn steuerpflichtig. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht.

Hintergrund: Der Gewinn aus dem Verkauf einer im Privatvermögen befindlichen Immobilie führt zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Nach dem Gesetz werden selbst genutzte Immobilien von dieser Steuerpflicht grundsätzlich ausgenommen.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und nutzten ein Reihenhaus, das sie im April 2011 gekauft hatten, selbst. Im Zeitraum 2011 bis 2017 vermieteten sie an 12 bis 25 Tagen pro Jahr zwei Zimmer im Dachgeschoss tageweise an Messegäste und erzielten hieraus Vermietungseinkünfte. Das Dachgeschoss hatte eine Fläche von etwa 35 qm, während das Reihenhaus eine Fläche von ca. 150 qm aufwies. Im Jahr 2017 verkauften die Kläger das Haus mit Gewinn und erhielten den Kaufpreis im Jahr 2018. Das Finanzamt behandelte den Gewinn im Umfang von 35/150 als steuerpflichtigen Spekulationsgewinn des Jahres 2018.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage im Grundsatz ab, verwies die Sache aber zur Berechnung des steuerpflichtigen Spekulationsgewinns an das Finanzgericht (FG) zurück:

  • Zwar ist das Reihenhaus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft worden und der Veräußerungserlös im Jahr 2018 zugeflossen. Der erzielte Gewinn ist aber nicht steuerpflichtig, soweit das Reihenhaus zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.
  • Für die Eigennutzung ist nicht erforderlich, dass die Immobilie dauerhaft selbstgenutzt wird, solange die Immobilie dem Steuerpflichtigen ständig zur Verfügung steht. Allerdings ist die Vermietung eines Teils der Immobilie insoweit keine Selbstnutzung mehr.
  • Die Vermietung der Zimmer im Dachgeschoss des Reihenhauses führt nicht zur vollständigen Steuerpflicht des Spekulationsgewinns, sondern nur zur anteiligen Steuerpflicht. Dies entspricht dem Willen des Gesetzgebers und folgt aus der Gesetzesbegründung.
  • Maßstab für die Ermittlung des steuerpflichtigen Anteils ist das Verhältnis der Wohnflächen, d. h. der Anteil der zu fremden Wohnzwecken überlassenen Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche. Dieser Anteil ist noch nicht genau ermittelt worden und muss nun vom FG im zweiten Rechtsgang aufgeklärt werden.

Hinweise: Der Begriff der Selbstnutzung wird im Rahmen der Prüfung eines steuerpflichtigen Spekulationsgewinns eher großzügig vom BFH ausgelegt. Denn von der Steuerpflicht ausgenommen sind auch Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, die nicht vermietet werden, oder auch Wohnungen, die für eine doppelte Haushaltsführung genutzt werden. Ein Steuerpflichtiger kann daher mehrere Wohnungen haben, die er selbst nutzt. Auch ein häusliches Arbeitszimmer im selbstgenutzten Haus führt nicht zur Versagung der vollständigen Steuerfreiheit eines Spekulationsgewinns.

Das aktuelle Urteil ist ebenfalls erfreulich, weil eine teilweise Vermietung einer selbstgenutzten Immobilie nicht zur vollständigen Steuerpflicht des Spekulationsgewinns führt, sondern nur zu einer anteiligen Steuerpflicht.

Durch die Begünstigung selbstgenutzter Immobilien wird sichergestellt, dass ein Wohnsitzwechsel, z. B. wegen eines neuen Arbeitsplatzes, nicht zu einer steuerlichen Belastung führt, wenn die bisherige selbstgenutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden muss.

Quelle: BFH, Urteil vom 19.7.2022 – IX R 20/21; NWB

Abfindung für Wohnungsrecht sofort abziehbar

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Die von einem Erbbauberechtigten gezahlte Abfindung an einen sog. Wohnungsberechtigten, damit dieser auf sein Wohnungsrecht verzichtet und auszieht, gehört zu den sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn anschließend das Gebäude vermietet wird.

Hintergrund: Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind laufende Ausgaben grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten. Etwas anderes gilt dann, wenn die Ausgaben zu aktivieren sind und dann nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden können oder wenn es sich um Aufwendungen für den nicht abnutzbaren Grund und Boden handelt.

Sachverhalt: Der Kläger war Erbbauberechtigter für ein Grundstück in X. Das Grundstück war mit einem sog. Wohnungsrecht zugunsten der A belastet. Mit Vertrag vom 19.9.2017 verzichtete A gegen Zahlung von 40.000 € auf ihr Wohnungsrecht und verpflichtete sich, das Gebäude bis zum 30.11.2017 zu räumen. Der Kläger renovierte das Gebäude anschließend und vermietete es. Er machte die Abfindung sowie die Notarkosten für die Verzichtsvereinbarung in Höhe von ca. 3.500 € als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte hingegen nur die Gebäudeabschreibung von 2 % auf 43.500 € an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

  • Die Abfindung und die Notarkosten sind keine aktivierungspflichtigen Aufwendungen, sondern sofort abziehbare Werbungskosten.
  • Denn aufgrund des Verzichts und der Räumung des Gebäudes konnte der Kläger das Gebäude vermieten und Vermietungseinkünfte erzielen. Der Kläger hat damit eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung, die sich aufgrund des Wohnungsrechts ergab, durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung in Gestalt des neuen Mietvertrags ersetzt.

Hinweise: In der Vergangenheit hat der BFH derartige Abfindungen mitunter als aktivierungspflichtig behandelt, weil es bei dem Verzicht auf das Wohnungsrecht darum ging, die insoweit bestehende Beschränkung der Eigentümerbefugnis abzulösen. In seinem aktuellen Urteil rückt er von dieser Rechtsprechung aber ab und macht deutlich, dass der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen der Abfindung und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu bejahen ist, wenn nach der Aufhebung des Wohnungsrechts die Immobilie vermietet wird.

Der aktuelle Fall betrifft einen Erbbauberechtigten. Das Urteil dürfte aber für einen „regulären“ Grundstückseigentümer, der eine Abfindung an einen Wohnberechtigten zahlt, ebenso gelten.

Quelle: BFH, Urteil vom 20.9.2022 – IX R 9/21; NWB

Mieterabfindungen sofort abziehbar

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Zahlt ein Vermieter nach der Anschaffung der vermieteten Immobilie Abfindungen an die Mieter, damit diese ausziehen, so dass die Renovierung des Gebäudes problemlos durchgeführt werden kann, sind die Mieterabfindungen sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Es handelt sich nicht um zu aktivierende anschaffungsnahe Aufwendungen, da hierzu nur bauliche Maßnahmen gerechnet werden.

Hintergrund: Laufende Instandhaltungskosten, Modernisierungs- oder Sanierungskosten sind bei den Vermietungseinkünften grundsätzlich sofort abziehbar. Allerdings gilt nach dem Gesetz eine Ausnahme für sog. anschaffungsnahe Aufwendungen: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden, können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im März 2016 ein vermietetes Mehrfamilienhaus zum Preis von 1,2 Mio. €. Sie renovierte das Gebäude im Zeitraum 2016 bis 2018 für insgesamt ca. 615.000 €. An die Mieter zahlte sie 35.000 € Abfindungen, um sie zum Auszug zu bewegen und um die Renovierung durchführen zu können. Ohne die Räumung wäre die Renovierung zwar technisch möglich, aber umständlicher geworden. Nach der Renovierung wurde die Immobilie wieder vermietet. Das Finanzamt rechnete die Mieterabfindungen den anschaffungsnahen Aufwendungen zu und erkannte nur eine Abschreibung in Höhe von 2 % auf den Abfindungsbetrag an.

Entscheidung: Der BFH gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

  • Mieterabfindungen sind im Bereich der Vermietungseinkünfte grundsätzlich sofort abziehbar und nicht zu aktivieren.
  • Es handelt sich nicht um anschaffungsnahe Aufwendungen. Nach dem Gesetzeswortlaut können nur „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ anschaffungsnahe Aufwendungen sein. Die Vorschrift ist also auf Aufwendungen für bauliche Maßnahmen beschränkt.
  • Ein Veranlassungszusammenhang oder ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Baumaßnahmen genügt daher nicht, um anschaffungsnahe Aufwendungen anzunehmen.

Hinweise: Mieterabfindungen sind aber als Herstellungskosten zu aktivieren, wenn die Mieter ausziehen sollen, damit das Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet werden kann. Die Mieterabfindungen gehen dann in die Herstellungskosten des neuen Gebäudes ein und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, die im Bereich der Vermietungseinkünfte bislang 50 Jahre betrug (Abschreibungssatz damit 2 %) und für Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt werden, nur noch 33,33 Jahre beträgt (Abschreibungssatz somit 3 %).

Quelle: BFH, Urteil vom 20.9.2022 – IX R 29/21; NWB

Dokumentation der umsatzsteuerlichen Zuordnungsentscheidung bei gemischt-genutztem Wirtschaftsgut

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Will der Unternehmer ein Wirtschaftsgut, das er sowohl unternehmerisch als auch privat nutzt, seinem Unternehmen ganz oder teilweise zuordnen, genügt hierfür eine Dokumentation der Anhaltspunkte, aus denen sich die Zuordnung zum Unternehmen ergibt, bis zum Fristablauf für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung. Für eine wirksame Zuordnung ist nicht erforderlich, dass der Unternehmer dem Finanzamt die Zuordnungsentscheidung bis zum Fristablauf für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung mitteilt.

Hintergrund: Verwendet der Unternehmer einen Gegenstand sowohl für sein Unternehmen als auch privat, hat er umsatzsteuerlich ein sog. Zuordnungswahlrecht. Er kann den Gegenstand grundsätzlich entweder vollständig oder nur anteilig oder aber gar nicht seinem Unternehmen zuordnen und dementsprechend die Vorsteuer vollständig, anteilig oder gar nicht abziehen. Im Gegenzug muss er allerdings im Umfang der Zuordnung auch die Privatnutzung des Gegenstands der Umsatzsteuer unterwerfen. Bis vor kurzem verlangte der Bundesfinanzhof (BFH), dass das Zuordnungswahlrecht bis zum Termin für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung ausgeübt werden muss. Im Anschluss an eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs hat der BFH seine Rechtsprechung aber jüngst gelockert und verlangt lediglich eine zeitnahe Dokumentation der Zuordnungsentscheidung.

Sachverhalt: Der Kläger errichtete im Jahr 2016 ein Wohn- und Bürogebäude, mit dessen Errichtung er im Jahr 2014 begonnen hatte. Einen Gebäudeanteil von 32 % vermietete der Kläger ab dem 1.5.2016 umsatzsteuerpflichtig an die C-GmbH, deren Alleingesellschafter und -geschäftsführer er war. Der Kläger machte die auf den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gebäudeteil entfallende Vorsteuer, d. h. 32 % der gesamten Vorsteuern, in seiner Umsatzsteuererklärung für 2016 geltend und gab die Erklärung am 27.12.2017 ab. Das Finanzamt erkannte die Vorsteuer nicht an, weil der Kläger seine Zuordnungsentscheidung nicht bis zum 31.5.2017, dem Abgabetermin für die Umsatzsteuererklärung 2016, getroffen hatte.

Entscheidung: Der BFH gab der Klage im Grundsatz statt, verwies die Sache aber zur Berechnung der Höhe der abziehbaren Vorsteuern an das Finanzgericht (FG) zurück:

  • Das Gebäude war ein gemischt genutztes Wirtschaftsgut, da es hinsichtlich der vermieteten Fläche unternehmerisch genutzt wurde. Der Kläger hat eine wirksame Zuordnungsentscheidung getroffen, den vermieteten Teil (32 % der Fläche) seinem Unternehmen zuzuordnen.
  • Für die Wirksamkeit der Zuordnungsentscheidung bedarf es nach neuester Rechtsprechung nicht mehr einer Mitteilung an das Finanzamt bis zum Ablauf der Frist für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung. Vielmehr genügt eine Dokumentation der objektiv erkennbar gewordenen Anhaltspunkte, aus denen sich die Zuordnung zum Unternehmen ergibt, bis zum Ablauf der Erklärungsfrist für die Umsatzsteuererklärung; diese Dokumentation kann dem Finanzamt dann aber zu einem späteren Zeitpunkt vorgelegt werden.
  • Im Streitfall gab es eine entsprechende Dokumentation der objektiv erkennbaren Anhaltspunkte bis zum 31.5.2017. So hatte der Kläger bereits im Mai 2016 einen Mietvertrag über die umsatzsteuerpflichtige Vermietung des Gebäudeteils im Umfang von 32 % abgeschlossen. Außerdem war die später vermietete Fläche des Gebäudes in den Bauplänen als Bürofläche ausgewiesen worden, so dass hieraus deutlich wurde, dass dieser Teil unternehmerisch genutzt werden würde.

Hinweise: Der BFH bestätigt damit seine jüngste Rechtsprechung zur umsatzsteuerlichen Zuordnungsentscheidung, die sich zugunsten der Unternehmer auswirkt. Denn eine Mitteilung an das Finanzamt bis zum Ablauf der Frist für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung ist nicht mehr erforderlich. Vielmehr genügt es, wenn bis zu diesem Tag aus den Unterlagen objektiv erkennbar ist, dass das Wirtschaftsgut ganz oder teilweise unternehmerisch genutzt werden soll.

Der BFH hat die Sache aber an das FG zurückverwiesen, damit dieses über die endgültige Höhe der Vorsteuern entscheidet. Der Kläger hatte im Streitjahr 2016 nämlich nicht nur die Vorsteuern geltend gemacht, die im Streitjahr 2016 entstanden sind, sondern zu Unrecht auch noch die Vorsteuern aus den Vorjahren 2014 und 2015, in denen mit der Errichtung des Gebäudes begonnen worden war; die Vorsteuern der beiden Vorjahre können aber nur in den Umsatzsteuererklärungen für 2014 und 2015 geltend gemacht werden.

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist eine vollständige Zuordnung des Gebäudes zum Unternehmen nach dem Gesetz nicht möglich, sondern nur eine Zuordnung des unternehmerisch genutzten Teils des Gebäudes.

Quelle: BFH, Urteil vom 29.9.2022 – V R 4/20; NWB