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Kategorie: Vermieter

Verteilung einer vorab gezahlten Nutzungsvergütung auf die Vertragsdauer

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Eine vorab gezahlte Nutzungsvergütung für eine Grundstücksüberlassung ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bereits im Zahlungszeitpunkt zu versteuern und kann nicht auf die Dauer der Nutzungsüberlassung verteilt werden, wenn die Dauer der Nutzungsüberlassung im Zeitpunkt der Zahlung weder bestimmt noch bestimmbar ist.

Hintergrund: Nach dem Gesetz kann der Steuerpflichtige Einnahmen, die auf einer Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren beruhen, gleichmäßig auf den Zeitraum verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Diese Regelung gilt für Überschusseinkünfte wie z.B. die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nicht aber für die Bilanzierung.

Sachverhalt: Der Kläger stellte der C-GmbH landwirtschaftliche Flächen zur Verfügung. Die C-GmbH wollte auf den Grundstücken naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen durchführen und sog. Ökopunkte generieren; die C-GmbH vermietete die Flächen tatsächlich an einen Windkraftanlagenbetreiber weiter. Der Vertrag zwischen dem Kläger und der C-GmbH wurde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, sah aber einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für 30 Jahre vor. Der Kläger erhielt von der C-GmbH in den Streitjahren 2017 bis 2019 die gesamten Nutzungsentschädigungen i.H. von 43.840 €, die er auf einen Zeitraum von 20 Jahren steuerlich verteilte. Der Zeitraum von 20 Jahren entsprach der Nutzungsdauer einer Windkraftanlage. Das Finanzamt erfasste die Nutzungsvergütungen in den Streitjahren 2017 bis 2019 in voller Höhe als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Entscheidung: Der BFH wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Der Kläger erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Denn der auf die Generierung von sog. Öko-Punkten gerichtete Überlassungsvertrag entspricht bei wirtschaftlicher Betrachtung einem Vermietungsvertrag.
  • Die in den Streitjahren gezahlten Nutzungsvergütungen konnten nicht auf einen Zeitraum von 20 Jahren verteilt und versteuert werden. Die Verteilung auf einen Vorauszahlungszeitraum ist nur dann möglich, wenn der Vorauszahlungszeitraum bestimmt oder anhand objektiver Umstände bestimmbar ist; denn die gleichmäßige Verteilung der Vorauszahlung auf einen Vorauszahlungszeitraum setzt denknotwendig voraus, dass der Vorauszahlungszeitraum bestimmbar ist.
  • Im Streitfall war der Vorauszahlungszeitraum nicht bestimmbar. Es stand nur ein Mindestnutzungszeitraum von 30 Jahren fest, weil eine ordentliche Kündigung für 30 Jahre ausgeschlossen war. Daraus konnte jedoch nicht abgeleitet werden, dass eine Kündigung nach 30 Jahren erfolgen würde. Hierfür fehlten ausreichende Anhaltspunkte. Damit waren die in den Streitjahren zugeflossenen Nutzungsvergütungen im jeweiligen Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern.

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass die Verteilung einer Einnahme auf einen mehr als fünfjährigen Nutzungsüberlassungszeitraum die Bestimmbarkeit des Überlassungszeitraums, d.h. Vorauszahlungszeitraums, voraussetzt. Es genügt nicht bereits der Abschluss eines unbefristeten, ordentlich kündbaren Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

Die im Streitfall anwendbare Regelung der Verteilung einer Einnahme betrifft die sog. Überschusseinkünfte wie z.B. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Regelung ist aber auch bei der Einnahmen-Überschussrechnung anwendbar, für die das ebenfalls das sog. Zuflussprinzip gilt.

Bei der Bilanzierung gibt es eigenständige Passivierungsvorschriften, die eine Verteilung einer Zahlung auf den Vorauszahlungszeitraum vorsehen, z.B. der passive Rechnungsabgrenzungsposten.

Quelle: BFH, Urteil vom 12.12.2023 – IX R 18/22; NWB

Aufwendungen nach einem Gebäudebrand als anschaffungsnahe Aufwendungen

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Kommt es innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes zu einem Brand, können die anschließend getätigten Kosten für die Renovierung als sog. anschaffungsnahe Aufwendungen zu behandeln sein, die sich nur über die jährliche Abschreibung auswirken. Eine Einschränkung des Begriffs der anschaffungsnahen Aufwendungen scheidet aus, wenn höhere Gewalt oder eine Schadensverursachung durch einen Dritten nach dem Erwerb der Immobilie nicht feststehen.

Hintergrund: Ein Vermieter kann Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die er innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchführt und die ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht in vollem Umfang als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben absetzen, sondern nur über die jährliche Abschreibung geltend machen. Man nennt derartige Kosten anschaffungsnahe Aufwendungen.

Sachverhalt: Der Kläger erwarb 2015 ein Grundstück, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut war, die sehr baufällig, jedoch noch bis zum 31.12.2020 vermietet war. Der Kaufpreis betrug 35.000 €. Nach dem Mietvertrag wollte der Kläger die Doppelhaushälfte nach Beendigung des Mietvertrags abreißen oder eine Kernsanierung vornehmen. Im Jahr 2016 wurde das Haus durch einen Brand schwer beschädigt; allerdings konnte die Ursache für den Brand nicht festgestellt werden. Der Kläger beseitigte im Jahr 2017 das durch den Brand zerstörte Inventar sowie die Brandschäden (Kosten hierfür ca. 14.500 €); außerdem erneuerte er den Stromkasten sowie die Fenster (Kosten hierfür ca. 11.100 €). Ab Oktober 2018 vermietete er die Doppelhaushälfte wieder. Er machte die gesamten Kosten von 25.600 € als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt sah in den Aufwendungen anschaffungsnahe Aufwendungen, die sich nur über die jährliche Abschreibung von 2 % auswirkten.

Entscheidung: Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klage teilweise statt und erkannte den Werbungskostenabzug bezüglich des Betrags i. H. von 14.500 € an.

  • Die Brandbeseitigungskosten (14.500 €) waren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sie dazu dienten, die Vermietung zu ermöglichen. Die Beseitigung des zerstörten Inventars diente nicht dem Wiederaufbau des Gebäudes; dies galt auch für die Beseitigung der durch den Brand entstandenen Schäden.
  • Hingegen stellten die Kosten für die Erneuerung des Stromkastens und der Fenster in Höhe von 11.100 € anschaffungsnahe Aufwendungen dar, die nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden können. Denn die Aufwendungen dienten der Modernisierung, weil der Stromkasten und die Fenster erneuert wurden. Die im Gesetz genannte Grenze von 15 % des Gebäudekaufpreises wurde überschritten; der Gesamtkaufpreis betrug nämlich nur 35.000 €, und das Gebäude war baufällig, sodass auf das Gebäude ein Betrag von lediglich 0 € entfallen sein dürfte, die Baukosten betrugen aber 11.100 €.
  • Die gesetzliche Regelung kann nicht einschränkend ausgelegt werden. Eine Einschränkung für den Fall der höheren Gewalt schied im Streitfall aus, weil nicht feststand, dass der Brandschaden durch höhere Gewalt wie z.B. einen Blitz verursacht worden war. Eine Einschränkung käme auch in Betracht, wenn der Brand durch einen Dritten nach dem Erwerb des Grundstücks verursacht worden wäre; auch dies stand jedoch nicht fest.

Hinweise: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) liegen anschaffungsnahe Aufwendungen auch dann vor, wenn erst nach dem Erwerb Schäden bekannt werden, die durch den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstanden sind, aber bei Erwerb verborgen waren. Anders ist dies, wenn der Schaden erst nach der Anschaffung durch einen Dritten verursacht worden ist. Hätte der Kläger nachweisen können, dass der Brand durch den Mieter nach dem Erwerb im Jahr 2015 verursacht wurde, hätte dies gegen anschaffungsnahe Aufwendungen und für die sofortige Abziehbarkeit der Kosten gesprochen.

Anschaffungsnahe Aufwendungen gibt es nicht nur bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch bei den sog. Gewinneinkünften wie z.B. den Einkünften aus Gewerbebetrieb oder den Einkünften aus selbständiger Tätigkeit.

Quelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2023 – 10 K 2184/20 E, NZB beim BFH: IX B 2/24; NWB

Vermietung möblierter Appartements in einem Boardinghouse

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Die Vermietung möblierter Appartements in einem sog. Boardinghouse ist kein Gewerbebetrieb, wenn außer der Vermietung keine wesentlichen Sonderleistungen erbracht werden und wenn die Vermietung für durchschnittlich zwei Monate pro Mieter erfolgt. Der Vermieter erzielt dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und darf vom Finanzamt nicht zur Buchführung aufgefordert werden.

Hintergrund: Gewerbliche Einkünfte liegen nicht vor, solange der Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten wird. Die Vermietung von Räumen oder ganzen Immobilien gehört grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung; dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter ähnlich wie ein Hotelier vermietet.

Steuerpflichtige, die gewerbliche oder land- und forstwirtschaftliche Einkünfte erzielen, aber handelsrechtlich nicht zur Buchführung verpflichtet sind, weil sie keine Kaufleute sind, können vom Finanzamt zur Buchführung verpflichtet werden, wenn ihr Gewinn höher als 60.000 € oder ihr Umsatz höher als 600.000 € ist.

Sachverhalt: Der Kläger errichtete ein sog. Boardinghouse mit Appartements in einer Größe zwischen 28 qm und 75 qm, die er möblierte. Der Kläger schloss mit der X-GmbH einen Betreiber- und Vermarktungsvertrag; die X-GmbH vermietete die Appartements im Namen des Klägers. Die Appartements konnten nicht ohne Voranmeldung gemietet werden, sondern es musste mehrere Tage vorab ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Für jeden Aufenthalt wurden Kosten für eine Endreinigung in Höhe von 80 € in Rechnung gestellt. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug zwei Monate. In dem Gebäude befand sich kein Speisesaal. Die Appartements wurden alle zwei Wochen gereinigt. Das Finanzamt ging von gewerblichen Einkünften des Klägers aus und forderte ihn auf, ab 2019 Bücher zu führen. Gegen diese Aufforderung wehrte sich der Kläger.

Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) verneinte eine gewerbliche Tätigkeit des Klägers und gab der Klage statt:

  • Die Vermietung von Wohnungen führt nur dann zu gewerblichen Einkünften, wenn der Vermieter bestimmte, nicht übliche Sonderleistungen erbringt oder wenn wegen des häufigen Mietwechsels eine unternehmerische Organisation erforderlich ist, die einem Hotel vergleichbar ist.
  • Allein die Zwischenschaltung der X-GmbH führte nicht zwangsläufig zu einer gewerblichen Tätigkeit des Klägers. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Vermieter im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und auf die Art der Vermietung mit einem Hotelbetrieb vergleichbar ist.
  • Diese Vergleichbarkeit war im Streitfall nicht gegeben. Zwar waren die Appartements wie Hotelzimmer eingerichtet, aber sie konnten nicht spontan angemietet werden, sondern es musste vorab ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Die Kosten für die Endreinigung in Höhe von 80 € verteuerten kurze Aufenthalte von ein oder zwei Tagen erheblich. In dem Gebäude befand sich weder ein Restaurant noch ein Sportstudio, wie dies bei einem Hotel üblich wäre. Zwar stellte der Kläger einen WLAN-Zugang zur Verfügung und bot die Reinigung sowie Bettwäsche an; dies waren aber unschädliche Zusatzleistungen.
  • Der Kläger erzielte somit keine gewerblichen Einkünfte und durfte daher nicht zur Buchführung aufgefordert werden.

Hinweise: Bei der Vermarktung der Appartements durch die X-GmbH wurden durchaus verschiedene Sonderleistungen des Boarding-Hauses beworben, die für einen Hotelbetrieb sprachen und damit zu gewerblichen Einkünften hätten führen können; so wurde mit einer Espressobar, Leihfahrrädern, einem Concierge-Service und einer Notfall-Hotline geworben. Das FG vernahm hierzu Zeugen und stellte fest, dass die Leistungen tatsächlich nicht angeboten wurden. Statt einer Telefon-Hotline gab es z.B. lediglich einen Anrufbeantworter. Wären diese Leistungen tatsächlich angeboten worden, wäre das FG vermutlich von gewerblichen Einkünften ausgegangen.

Quelle: FG Köln, Urteil vom 22.6.2023 – 11 K 315/19; NWB

Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von großen Wohnungen

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Wird eine Wohnung oder ein Haus mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm dauerhaft vermietet, muss die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft werden, damit Werbungskosten steuerlich anerkannt werden können. Die Vermutung, dass bei einer dauerhaften Vermietung eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, gilt bei derart großen Wohnobjekten nicht, weil es keine ortsübliche Marktmiete gibt.

Hintergrund: Werden Immobilien zu Wohnzwecken dauerhaft vermietet, wird die Absicht der Einkünfteerzielung grundsätzlich vermutet. Eine sog. Totalüberschussprognose muss dann also nicht durchgeführt werden. Mit der Totalüberschussprognose wird ermittelt, ob sich nach 30 Jahren ein Überschuss aus der Vermietung erzielen lässt.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten in den Jahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von 291 qm, 322 qm und 331 qm und deren Anschaffung mit Immobilienkrediten finanziert worden war. Die drei Häuser wurden an die drei volljährigen Kinder und deren Ehegatten vermietet. Die monatliche Kaltmiete betrug je nach Haus und Jahr zwischen 2.050 € und 3010 €. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen für 2011 bis 2014 die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten nicht an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache an das Finanzgericht zur weiteren Aufklärung zurück, damit es die Einkünfteerzielungsabsicht überprüft:

  • Die steuerliche Anerkennung von Verlusten setzt bei allen Einkunftsarten eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus, also die Absicht, insgesamt einen Gewinn bzw. Überschuss zu erzielen.
  • Bei den Vermietungseinkünften wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar angenommen, wenn die Vermietung von Wohnflächen auf Dauer angelegt ist, also insbesondere nicht befristet erfolgt. Dies gilt jedoch nur für Wohnungen, die üblicherweise vermietet werden, weil sich der Gebrauchswert derartiger Wohnungen in der ortsüblichen Marktmiete widerspiegelt.
  • Die Vermutung einer Einkünfteerzielungsabsicht greift jedoch nicht, wenn die Marktmiete keine angemessene Gegenleistung ist, weil sie den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt. Dies ist bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen der Fall. Zu den aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen gehören auch Wohnobjekte mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m². Der Mietspiegel ist für derart große Wohnungen nicht anwendbar bzw. nicht aussagekräftig. Im Streitfall galt z.B. der Mietspiegel der Stadt, in der sich die drei Einfamilienhäuser befanden, nicht für Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 160 qm.
  • Es muss daher eine Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren, der typischen Vermietungstätigkeit, durchgeführt werden. Dieser Zeitraum beginnt ab dem Erwerb.

Hinweise: Das FG hatte zwar bereits eine Totalüberschussprognose durchgeführt, jedoch den Beginn des Prognosezeitraums nicht zutreffend ermittelt, sondern zum Teil fehlerhaft einen späteren Beginn zu Grunde gelegt. Außerdem muss das FG bei der Prognose u.a. noch prüfen, ob die bereits in den Streitjahren erfolgten Mieterhöhungen sowie die späteren Zinsanpassungen am 1.12.2017 und 1.12.2019 objektiv vorhersehbar waren.

Die Ausführungen des BFH gelten auch bei der Vermietung sehr großer Wohnungen an fremde Dritte. Allerdings dürfte im Streitfall der Umstand, dass alle drei Häuser an die eigenen Kinder und deren Ehegatten vermietet wurden, die Aufmerksamkeit des Finanzamts erregt haben.

Bei „normal“ großen Wohnungen wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar im Fall dauerhafter Vermietung vermutet. Dies bedeutet aber nicht, dass Werbungskosten dann zwingend anzuerkennen sind. Denn liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, kann dies nach dem Gesetz zu einer teilweisen Nichtanerkennung von Werbungskosten führen. Diese Regelung war im Streitfall nicht zu prüfen, weil es um die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht ging.

Quelle: BFH, Urteil vom 20.6.2023 – IX R 17/21; NWB

Umsatzsteuerfreiheit einer Grundstücksvermietung mit Betriebsvorrichtungen

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Die gesetzliche Umsatzsteuerfreiheit für Umsätze aus der Immobilienvermietung gilt auch bei der Vermietung eines bebauten Grundstücks, auf dem sich Betriebsvorrichtungen befinden, für die nach deutschem Recht an sich keine Umsatzsteuerfreiheit vorgesehen ist. Voraussetzung für die Umsatzsteuerfreiheit ist, dass der Vermieter des Grundstücks auch Vermieter der Betriebsvorrichtungen ist und dass die Vermietung des Grundstücks zusammen mit der Vermietung der Betriebsvorrichtungen eine einheitliche Leistung darstellt, bei der die Vermietung der Betriebsvorrichtungen nur als Nebenleistung anzusehen ist.

Hintergrund: Nach deutschem Umsatzsteuerrecht sind Umsätze aus der langfristigen Vermietung umsatzsteuerfrei. Ausdrücklich ausgeschlossen sind u.a. aber Umsätze aus der Vermietung von Betriebsvorrichtungen.

Sachverhalt: Der Kläger verpachtete in den Jahren 2010 bis 2014 ein mit einem Stallgebäude bebautes Grundstück an einen Putenzüchter. In dem Stallgebäude befanden sich auch Betriebsvorrichtungen wie z.B. Heizungs- und Lüftungsanlagen, Beleuchtungssysteme oder eine sog. Industrieförderspirale. Der Kläger sah die Mieteinnahmen als umsatzsteuerfrei an. Das Finanzamt ging davon aus, dass die Miete zu 20 % auf die Betriebsvorrichtungen entfiel und behandelte diesen Anteil als umsatzsteuerpflichtig.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte die Umsatzsteuerfreiheit in vollem Umfang und gab der Klage statt:

  • Zwar gilt nach dem deutschen Umsatzsteuerrecht für die Vermietung von Betriebsvorrichtungen keine Umsatzsteuerfreiheit. Allerdings folgt aus dem europäischen Umsatzsteuerrecht, dass eine wirtschaftlich einheitliche Leistung, die zwischen denselben Vertragspartnern vereinbart wird, nicht künstlich in eine umsatzsteuerfreie und in eine umsatzsteuerpflichtige Leistung aufgeteilt werden darf.
  • Im Streitfall lag eine wirtschaftlich einheitliche Leistung vor, bei der das mit Betriebsvorrichtungen ausgestattete Stallgebäude vermietet und vom Mieter als Putenstall genutzt werden sollte. Die Vermietung der Betriebsvorrichtungen war eine Nebenleistung, da die Betriebsvorrichtungen die vertragsgemäße Nutzung des Putenstalls unter optimalen Bedingungen ermöglichen sollten. Die Hauptleistung war die Vermietung des Stallgebäudes, da das Gebäude den Schutz und die Wärme der Puten gewährleistete.
  • Die Umsatzsteuerfreiheit der Hauptleistung, nämlich der Vermietung des Stallgebäudes, erstreckte sich damit auch auf die Nebenleistung, nämlich auf die Vermietung der Betriebsvorrichtungen.

Hinweise: Der BFH hatte den Europäischen Gerichtshof (EuGH) in der Sache angerufen, damit dieser klärt, ob sich aus dem deutschen Recht ein Aufteilungsgebot in eine umsatzsteuerfreie und in eine umsatzsteuerpflichtige Leistung ergibt, so wie dies dem Finanzamt vorschwebte. Der EuGH verneinte ein Aufteilungsgebot, wenn es sich um eine einheitliche Leistung handelt, die sich aus einer umsatzsteuerpflichtigen und aus einer umsatzsteuerfreien Haupt- und Nebenleistung zusammensetzt. Wäre die Vermietung der Betriebsvorrichtungen die Hauptleistung gewesen, wäre die gesamte Mieteinnahme umsatzsteuerpflichtig gewesen.

Der BFH hat sich dem Urteil des EuGH nun angeschlossen. Bislang hat der BFH ein Aufteilungsgebot bejaht, hält an dieser Rechtsprechung nun aber nicht mehr fest. So hat der BFH vor kurzem bereits die Mitvermietung eines Kfz-Stellplatzes an einen Wohnungsmieter als umsatzsteuerfreie Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung angesehen.

Quelle: BFH, Beschluss v. 17.8.2023 – V R 7/23 (V R 22/20); NWB