Kategorie: Unternehmer

Einer Kapitalgesellschaft, die fünf Grundstücke kauft und diese innerhalb von fünf Jahren in einem einzigen Verkaufsakt an einen Erwerber veräußert, steht die sog. erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nicht zu. Die Kapitalgesellschaft übt nämlich einen gewerblichen Grundstückshandel aus, da sie innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Grundstücke gekauft und verkauft hat. Sie ist daher originär gewerblich und nicht lediglich vermögensverwaltend tätig. Auf die Nachhaltigkeit (Wiederholungsabsicht) kommt es bei einer Kapitalgesellschaft nicht an.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, also vermögensverwaltend tätig sind, können unter bestimmten Voraussetzungen eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung wird u.a. nicht gewährt, wenn die Immobiliengesellschaft einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH und gehörte zum Immobilienkonzern X. Die Klägerin erwarb am 26.7.2016 fünf vermietete Grundstücke. Mit Vertrag vom 29.8.2018 veräußerte die Klägerin die fünf Grundstücke an die Y-GmbH, die ebenfalls zum X-Konzern gehörte. Die Klägerin beantragte die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer, damit der Gewinn aus dem Verkauf der Grundstücke nicht der Gewerbesteuer unterworfen wird. Das Finanzamt lehnte den Antrag mit der Begründung ab, dass die Klägerin einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Ob eine gewerbesteuerlich unschädliche Vermögensverwaltung oder aber ein gewerbesteuerlich relevanter gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, richtet sich grundsätzlich nach der sog. Drei-Objekt-Grenze, die von der Rechtsprechung entwickelt worden ist. Danach wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von fünf Jahren mindestens 4 Grundstücke kauft und verkauft.
• Diese Grenze ist im Streitfall überschritten worden. Denn die Klägerin hat innerhalb von etwa zwei Jahren fünf Grundstücke gekauft und verkauft. Dies indiziert einen gewerblichen Grundstückshandel und damit eine originär gewerbliche Tätigkeit, so dass die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer zu versagen ist, da diese eine vermögensverwaltende Tätigkeit voraussetzt.
• Zwar ist bei der Einkommensteuer für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit noch eine Nachhaltigkeit erforderlich, d.h. eine Wiederholungsabsicht, die im Streitfall zu verneinen wäre, weil die Klägerin die Grundstücke auf einen Schlag, d.h. in einem einzigen Vertrag (en bloc) verkauft hat. Das Kriterium der Nachhaltigkeit gilt jedoch nicht für Kapitalgesellschaften im Rahmen der Prüfung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung, sondern hat nur für Personenunternehmen (Einzelunternehmer und Personengesellschaften) Bedeutung. Daher half es der Klägerin nicht, dass sie die fünf Grundstücke en bloc verkauft hat und danach keine weiteren Verkäufe mehr getätigt hat bzw. tätigen wollte.

Hinweise: Zwar kann die Indizwirkung, die sich aus einer Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze ergibt, widerlegt werden. Der Klägerin ist dies allerdings nicht gelungen.

Bei Personenunternehmen setzt ein gewerblicher Grundstückshandel eine nachhaltige Tätigkeit voraus, d.h. die Tätigkeit muss mit Wiederholungsabsicht betrieben werden. Verkauft ein Steuerpflichtiger seine vermieteten Grundstücke also auf einen Schlag an einen Erwerber, wird er nicht nachhaltig tätig. Der BFH macht in seiner aktuellen Entscheidung deutlich, dass das Kriterium der Nachhaltigkeit im Rahmen der erweiterten Kürzung für eine Kapitalgesellschaft keine Rolle spielt und nicht erfüllt werden muss.

Scheidet eine erweiterte Kürzung aus, weil eine originär gewerbliche Tätigkeit vorliegt, kommt eine sog. einfache Kürzung in Betracht, bei der der Gewinn in Höhe von 1,2 % des Einheitswertes des Grundbesitzes gekürzt wird. Die Klägerin erhielt diese einfache Kürzung nicht, weil sie trotz Aufforderung ihre Einheitswertbescheide nicht vorgelegt hatte.

Quelle: BFH, Urteil vom 3.6.2025 – III R 12/22; NWB

Scheidet bei einer GmbH & Co. KG, die aus einer Komplementär-GmbH sowie aus einer Kommandit-GmbH besteht, die Komplementär-GmbH aus, wächst das Vermögen der GmbH & Co. KG auf die bisherige Kommandit-GmbH an. Diese kann den zum Ausscheidenszeitpunkt festgestellten verrechenbaren Verlust des Kommanditisten mit ihren künftigen Gewinnen verrechnen sowie den für die GmbH & Co. KG festgestellten gewerbesteuerlichen Verlustvortrag nutzen.

Hintergrund: Wird bei einem Kommanditisten das Kapitalkonto negativ, sind bei ihm künftige Verlustanteile nur noch verrechenbar und können nur mit künftigen Gewinnen aus der KG-Beteiligung verrechnet werden.

Kommt es bei einem Unternehmen zu gewerblichen Verlusten, können diese gewerbesteuerlich in Folgejahre vorgetragen werden und dort mit Gewinnen verrechnet werden. Dies setzt allerdings voraus, dass sowohl das Unternehmen als auch der Unternehmer, der die Gewinne erzielt, mit dem Unternehmen und dem Unternehmer identisch ist, der die Verluste erzielt hat.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH und bis zum 30.12.2011 alleinige Kommanditistin der B-GmbH & Co. KG. Zum 30.12.2011 schied die Komplementärin aus der B-GmbH & Co. KG aus. Das Vermögen der B-GmbH & Co. KG wuchs daher auf die Klägerin an, gehörte also nunmehr ihr. Der Betrieb der B-GmbH & Co. KG war am 30.12.2011 noch nicht vollständig eingestellt. Das Finanzamt stellte auf den 31.12.2011 einen verrechenbaren Verlust der Klägerin in Höhe von 460.000 € sowie einen gewerbesteuerlichen Verlustvortrag der B-GmbH & Co. KG in Höhe von ca. 1,1 Mio. € fest. Die Klägerin zog im Streitjahr 2012 den für sie festgestellten verrechenbaren Verlust von ihrem körperschaftsteuerlichen Gewinn 2012 ab und verrechnete ihren gewerbesteuerlichen Gewinn mit dem gewerbesteuerlichen Verlust der B-GmbH & Co. KG. Das Finanzamt erkannte die jeweilige Verlustnutzung nicht an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Die Klägerin konnte den festgestellten verrechenbaren Verlust im Streitjahr 2012 nutzen. Aufgrund des Ausscheidens der Komplementärin aus der B-GmbH & Co. KG ist das Vermögen der B-GmbH & Co. KG am 30.11.2011 auf die Klägerin übergegangen, so dass sie nun alleinige Vermögensinhaberin wurde und damit auch unbeschränkt mit ihrem GmbH-Vermögen haftete. Zuvor hatte sie als Kommanditistin nur beschränkt mit ihrer Kommanditeinlage gehaftet, so dass der Verlust lediglich verrechenbar war, also nur mit künftigen Gewinnen aus der KG-Beteiligung verrechnet werden konnte. Da die Klägerin ab dem 30.11.2012 nun unbeschränkt haftete, gibt es keinen Grund, ihr die Nutzung des verrechenbaren Verlustes vorzuenthalten.
• Für den Übergang des verrechenbaren Verlustes auf die Klägerin ist es nicht erforderlich, dass die Klägerin den Betrieb der KG fortführt. Hierfür gibt es keine gesetzliche Grundlage.
• Die Klägerin konnte auch den zum 31.12.2011 festgestellten Gewerbeverlust der B-GmbH & Co. KG im Streitjahr 2012 nutzen, da die hierfür erforderliche Unternehmer- sowie Unternehmensidentität bestand. Die Unternehmeridentität war unstreitig; die Unternehmensidentität war ebenfalls zu bejahen, da sie bei einer Kapitalgesellschaft grundsätzlich fortbesteht, weil ihre Tätigkeit stets und in vollem Umfang als Gewerbebetrieb gilt. Für die Auffassung des Finanzamts, dass die GmbH den Betrieb der B-GmbH & Co. KG identitätswahrend hätte fortführen müssen, gibt es keine Rechtsgrundlage.

Hinweise: Bereits im letzten Jahr hat ein anderer Senat des BFH entschieden, dass im Fall einer Anwachsung des Vermögens einer Personengesellschaft auf eine Kapitalgesellschaft der gewerbesteuerliche Verlustvortrag von der verbleibenden Kapitalgesellschaft genutzt werden kann.

An sich hätte die Klägerin die Verluste schon im Jahr 2011 nutzen können, da die Anwachsung zum 30.11.2011, also einen Tag vor dem Jahresende 2011, erfolgt ist. Allerdings hat das Finanzamt die Verlustfeststellungsbescheide fehlerhafterweise zum 31.12.2011, also zum Jahresende, erlassen; da diese Verlustfeststellungsbescheide Bindungswirkung erzeugen, konnte die Klägerin die Verluste erst im Streitjahr 2012 nutzen.

Quelle: BFH, Urteil vom 19.3.2025 – XI R 2/23; NWB