Mandant/Login

Grunderwerbsteuer bei vorzeitiger Verlängerung eines Erbbaurechts

Die Verlängerung eines Erbbaurechts vor Ablauf der Laufzeit unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum, wobei eine Abzinsung auf den Zeitpunkt des Abschlusses über die Verlängerung nicht vorzunehmen ist.

Hintergrund: Grunderwerbsteuer entsteht, wenn ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft über ein Grundstück abgeschlossen wird. Nach dem Gesetz werden Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt.

Sachverhalt: Die Klägerin hatte im Januar 1989 ein Erbbaurecht an einem Hotelgrundstück erworben, dessen Laufzeit bis zum 31.12.2070 gehen sollte. Der jährliche Erbbauzins betrug ca. 303.000 € zuzüglich Umsatzsteuer.

Am 13.8.2018 vereinbarte die Klägerin mit dem Eigentümer eine Verlängerung des Erbbaurechts um weitere 44 Jahre vom 1.1.2071 bis zum 31.12.2114. Der jährliche Erbbauzins erhöhte sich auf jährlich ca. 3,4 Mio. €. Außerdem sollte die Klägerin einmalig einen Beitrag von 10,4 Mio. € an den Eigentümer zahlen. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer in Höhe von ca. 4 Mio. € auf einer Bemessungsgrundlage von ca. 67,4 Mio. € fest. Die Bemessungsgrundlage setzte sich aus dem Einmalbetrag von 10,4 Mio. € sowie aus einem kapitalisierten Erbbauzins von ca. 57 Mio. für den Verlängerungszeitraum zusammen. Das Finanzgericht der ersten Instanz kürzte die Bemessungsgrundlage um den Einmalbetrag von 10,4 Mio. € auf ca. 57 Mio. €.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Die Verlängerung des Erbbaurechts unterlag der Grunderwerbsteuer. Nach dem Gesetz sind nämlich Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt. Die Vereinbarung über die Verlängerung des Erbbaurechts ist daher ebenso grunderwerbsteuerbar wie eine Vereinbarung über die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts.
  • Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der kapitalisierte Erbbauzins für den 44jährigen Verlängerungszeitraum. Denn dies ist die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts für den Verlängerungszeitraum. Nach der gesetzlichen Anlage für Vervielfältiger ergibt sich bei einem Zeitraum von 44 Jahren ein Vervielfältiger von 16,91, der auf den jährlichen Erbbauzins von 3,4 Mio. € anzuwenden ist und zu einer Bemessungsgrundlage von rund 57 Mio. € führt.
  • Eine Abzinsung auf den Tag der Vereinbarung über die Verlängerung vom 13.8.2018, die zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage führen würde, ist nicht vorzunehmen. Eine derartige Abzinsung wäre nur dann geboten, wenn die Kaufpreiszahlung des Käufers bzw. Erbbauberechtigten zinslos hinausgeschoben würde. Im Streitfall wurden aber beide Pflichten, nämlich die der Klägerin zur Entrichtung des Erbbauzinses sowie die der Eigentümerin zur weiteren Erbbaurechtsbestellung, Zug um Zug auf den 1.1.2071 hinausgeschoben. Die Klägerin muss erst ab dem 1.1.2071 den Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum bezahlen, und die Eigentümerin muss erst ab dem 1.1.2071 das Erbbaurecht verlängern.

Hinweis: Der BFH konnte aus verfahrensrechtlichen Gründen offenlassen, ob das Finanzgericht zu Recht die Einmalzahlung von 10,4 Mio. € nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen hatte. Denn im Revisionsverfahren vor dem BFH gilt das sog. Verböserungsverbot, so dass der BFH die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht erhöhen durfte.

Quelle: BFH, Urteil vom 10.7.2024 – II R 3/22; NWB

Zahlung eines bewusst überhöhten Grundstückskaufpreises durch GmbH

Die Zahlung eines bewusst überhöhten Kaufpreises für ein Grundstück durch eine GmbH an den Lebensgefährten der Alleingesellschafterin der GmbH kann zwar zu einer steuerlichen Doppelbelastung bei der Grunderwerbsteuer sowie bei der Schenkungsteuer führen. Diese Doppelbelastung kann aber durch eine Korrektur des fehlerhaften Bescheids aufgrund der Korrekturvorschrift wegen widerstreitender Steuerfestsetzung beseitigt werden.

Hintergrund: Eine unentgeltliche Grundstücksübertragung löst grundsätzlich Schenkungsteuer aus. Eine entgeltliche Grundstücksübertragung führt zur Grunderwerbsteuer. Bei einer teilentgeltlichen Grundstücksübertragung entsteht sowohl Schenkungsteuer, und zwar hinsichtlich des unentgeltlichen Teils, als auch Grunderwerbsteuer, die für den entgeltlichen Teil anfällt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, deren Alleingesellschafterin die A war. Ihr Lebensgefährte war der B. Am 24.2.2011 verkaufte B sein Grundstück der Klägerin zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. €. Tatsächlich war das Grundstück aber nur 480.000 € wert. Der steuerlich festgestellte Wert betrug sogar nur 283.000 €. Das Finanzamt setzte Schenkungsteuer gegenüber B fest und erfasste dabei zunächst die Differenz zwischen dem Kaufpreis von 1,1 Mio. € und dem steuerlich festgestellten Grundstückswert von 283.000 €. Außerdem erließ das Finanzamt gegenüber der Klägerin im Juni 2011 einen Grunderwerbsteuerbescheid und bemaß die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis von 1,1 Mio. €. Im Mai 2022 änderte das Finanzamt im Rahmen eines Klageverfahrens den Schenkungsteuerbescheid zu Gunsten des B und berücksichtigte nunmehr nur noch die Differenz zwischen dem Kaufpreis von 1,1 Mio. € und dem tatsächlichen Wert von 480.000 €, d.h. 620.000 €. Noch im Mai 2022 beantragte die Klägerin nun die Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids und die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer dergestalt, dass nur noch eine Bemessungsgrundlage von 480.000 € zugrunde gelegt wird.

Entscheidung: Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern (FG) gab der Klage statt:

  • Zwar war die Einspruchsfrist für den Grunderwerbsteuerbescheid schon abgelaufen; der Grunderwerbsteuerbescheid konnte aber aufgrund einer Korrekturvorschrift, die im Fall einer widerstreitenden Steuerfestsetzung greift, geändert werden.
  • Eine widerstreitende Steuerfestsetzung liegt vor, wenn ein steuerlicher Sachverhalt in zwei Bescheiden berücksichtigt wird. Dies können auch zwei Bescheide zweier verschiedener Steuerpflichtiger sein, im Streitfall also der Schenkungsteuerbescheid gegen B sowie der Grunderwerbsteuerbescheid gegenüber der Klägerin.
  • In beiden Bescheiden wurde derselbe Sachverhalt zweimal berücksichtigt. Die Vereinbarung eines 480.000 € übersteigenden Zahlungsbetrags, nämlich 620.000 €, wurde im Schenkungsteuerbescheid des B als Schenkung an B berücksichtigt; zugleich wurde dieser Betrag aber auch bei der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer berücksichtigt, da im Grunderwerbsteuerbescheid der gesamte Kaufpreis von 1,1 Mio. € als Bemessungsgrundlage behandelt wurde.
  • Die Korrekturvorschrift erlaubt die Änderung des fehlerhaften Bescheids; dies war der Grunderwerbsteuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung für das Grundstück. Als Gegenleistung kann aber nur der Betrag von 480.000 € angesehen werden, weil das Grundstück nur 480.000 € wert war. Der darüberhinausgehende Betrag von 620.000 € war keine Gegenleistung, sondern eine Schenkung und darf daher bei der Grunderwerbsteuer nicht angesetzt werden.

Hinweise: Gegen A und B gab es ein Steuerstrafverfahren. Beide wurden wegen versuchter Hinterziehung von Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer verurteilt. Denn der überhöhte Kaufpreis sollte eine Gewinnausschüttung an die A verdecken, indem ihrem Lebensgefährten B als sog. nahestehender Person ein überhöhter Kaufpreis zugewendet wurde. Aus Rechtsgründen kam es nicht zu einer Verurteilung wegen Hinterziehung der Schenkungsteuer.

Die Korrekturvorschrift, die bei einer widerstreitenden Steuerfestsetzung greift, hat eine eigene Verjährungsregelung. So kann der Antrag auf Änderung innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Einspruchsfrist des letzten betroffenen Steuerbescheids – dies war der geänderte Schenkungsteuerbescheid aus dem Monat Mai 2022 – gestellt werden.

Quelle: FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19.9.2023 – 1 K 233/22; NWB

Finanzverwaltung veröffentlicht Schreiben zu elektronischen Rechnungen ab 2025

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat das finale Schreiben zur Einführung der elektronischen Rechnung (E-Rechnung) bei der Umsatzsteuer veröffentlicht. Das Schreiben ist für Finanzämter verbindlich, nicht aber für die Finanzgerichte.

Hintergrund: Grundsätzlich müssen inländische Unternehmer, die ab dem 1.1.2025 Leistungen an andere inländische Unternehmer ausführen, eine E-Rechnung ausstellen (zu den Übergangsregelungen s. Hinweis unten). Dabei handelt es sich nicht um die elektronische Übermittlung einer Rechnung, sondern um ein sog. strukturiertes elektronisches Format, das auf einer bestimmten EU-Richtlinie beruht. Eine derartige E-Rechnung kann elektronisch ausgelesen und in einem europäischen Meldesystem erfasst werden, das zur Bekämpfung von Umsatzsteuerhinterziehung eingerichtet wird. Ausgenommen von der E-Rechnungspflicht sind Rechnungen über bestimmte steuerfreie Leistungen, Kleinbetragsrechnungen bis 250 € sowie Fahrausweise. Ferner sollen auch Kleinunternehmer von der Pflicht zur Ausstellung einer E-Rechnung befreit werden. Diese geplante Gesetzesänderung ist zurzeit jedoch noch nicht umgesetzt worden.

Wesentlicher Inhalt des aktuellen Schreibens des BMF:

  • Zulässige inländische elektronische Formate sind etwa das sog. ZUGFeRD-Format oder die X-Rechnung. Allerdings kann der Unternehmer auch europäische E-Rechnungsformate wie z.B. Factur-X aus Frankreich verwenden.
  • Die mehrfache Übersendung ein und derselben Rechnung ist unschädlich, solange es sich um dieselbe Rechnung handelt.

    Hinweis: Die mehrfache Übersendung ein und derselben E-Rechnung löst also keine Pflicht zur mehrfachen Abführung der Umsatzsteuer aus.

  • Ist eine E-Rechnung fehlerhaft oder unvollständig, kann sie berichtigt werden. Allerdings muss die Berichtigung ebenfalls im elektronischen Format erfolgen. Die Rechnungsberichtigung wirkt dann auf den Zeitpunkt der ersten, fehlerhaften Rechnung zurück, so dass der Rechnungsempfänger rückwirkend die Vorsteuer geltend machen kann.
  • Soll ein Vertrag über eine Dauerleistung (z.B. Mietvertrag) als Rechnung dienen, genügt es, wenn bei einem neu abgeschlossenen Vertrag für den ersten Teilleistungszeitraum (z.B. für den ersten Monat bei einem Mietvertrag) eine E-Rechnung ausgestellt wird und der Vertrag als Anhang beigefügt wird.

    Hinweis: Ist vor dem 1.1.2027 – dies ist der Zeitpunkt, ab dem die Übergangsregelung endet (siehe Hinweis unten) – eine Dauerrechnung als sonstige Rechnung erteilt worden, muss keine zusätzliche E-Rechnung ausgestellt werden, solange sich die Rechnungsangaben nicht ändern.

  • Wird gegen die Pflicht zur Ausstellung einer E-Rechnung verstoßen, kann der Rechnungsempfänger grundsätzlich keine Vorsteuer aus der Rechnung geltend machen. Der Rechnungsaussteller kann aber eine E-Rechnung nachträglich ausstellen und auf diese Weise die Rechnung berichtigen. Der Vorsteuerabzug wird ohne Berichtigung anerkannt, wenn der Rechnungsempfänger davon ausgehen konnte, dass der Rechnungsaussteller noch unter die bis zum 31.12.2026 oder 31.12.2027 geltende Übergangsregelung fällt (siehe Hinweis unten).

    Hinweis: Auch ohne Berichtigung kann die Vorsteuer abgezogen werden, wenn das Finanzamt aus der formell fehlerhaften Rechnung alle Angaben, die für den Vorsteuerabzug erforderlich sind, entnehmen kann. Ein Vorsteuerabzug darf nämlich grundsätzlich nicht allein aus formellen Gründen versagt werden. Für die Praxis empfiehlt sich jedoch eine Berichtigung durch den Rechnungsaussteller, um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden.

  • Für alle inländische Unternehmer besteht ab dem die Pflicht, E-Rechnungen empfangen zu können. Hierfür genügt es, wenn der Rechnungsempfänger ein E-Mail-Postfach bereitstellt. Hierbei muss es sich nicht um ein gesondertes Postfach nur für den Empfang von E-Rechnungen handeln. Für die Pflicht, E-Rechnungen ab dem 1.1.2025 zu empfangen, gilt keine Übergangsfrist.

Hinweis: Das BMF-Schreiben gilt für alle Umsätze, die nach dem 31.12.2024 ausgeführt werden.

Der Gesetzgeber hat für die Verpflichtung zur Ausstellung einer E-Rechnung Übergangsregelungen eingeführt. So kann der Unternehmer noch bis zum 31.12.2026 das bisherige Rechnungsformat (z.B. Papier oder E-Mail mit Rechnungsanhang) verwenden. Für Unternehmer, deren Umsatz im Vorjahr maximal 800.000 € betragen hat, gilt eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2027.

Quelle: BMF-Schreiben vom 15.10.2024 – III C 2 -S 7287 – a/23/10001 :007; NWB

Hinzuschätzung bei formellen und materiellen Buchführungsmängeln

Weist die Buchführung eines Unternehmers formelle und materielle Buchführungsmängel auf, darf das Finanzamt eine Hinzuschätzung vornehmen. Sofern im konkreten Einzelfall eine Hinzuschätzung im Wege einer Nachkalkulation oder mit Hilfe der Richtsatzsammlung nicht möglich ist, kann das Finanzamt eine Hinzuschätzung durch Ansatz eines Unsicherheitszuschlags von maximal 20 % auf die erklärten Umsätze vornehmen.

Hintergrund: Das Finanzamt ist zu einer (Hinzu-)Schätzung u.a. dann berechtigt, wenn der Steuerpflichtige Bücher oder Aufzeichnungen, die er führen müsste, nicht vorlegen kann oder wenn die Buchführung der Besteuerung wegen Mängeln nicht zugrunde gelegt werden kann.

Sachverhalt: Der Kläger war Inhaber eines Kiosks, zu dem auch eine Lotto-Toto-Annahmestelle sowie eine Verkaufsstelle für Nahverkehrstickets gehörte. Er ermittelte seinen Gewinn durch Bilanzierung. Für seine Kassenführung nutzte er eine elektronische Registrierkasse; für die Lotto- und Totoscheine verwendete er eine separate Lottokasse. Im Rahmen einer Außenprüfung stellte der Prüfer formelle und materielle Buchführungsmängel fest und schätzte 5 % auf die Umsätze hinzu.

Entscheidung: Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Die Buchführung war formell fehlerhaft, weil der Kläger die Anleitungen zur Kassenbedienung und -programmierung sowie die Programmierungsprotokolle nicht aufbewahrt hatte. Er konnte auch nicht die Tagesendsummenbons lückenlos vorlegen. Zudem war die Kassensturzfähigkeit nicht gegeben, weil die Kassenberichte nicht ordnungsgemäß geführt wurden.
  • Die Buchführung enthielt auch materielle Mängel. So ergaben sich Abweichungen zwischen den einzelnen Aufzeichnungen und Unstimmigkeiten bei der Abrechnung der Lottogelder.
  • Das Finanzamt war daher zu einer Hinzuschätzung berechtigt. Eine Nachkalkulation (sog. innerer Betriebsvergleich) war jedoch nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Unterlagen wie z.B. Preislisten und detaillierte Warenumsatzberichte nicht vorhanden waren. Eine Schätzung anhand der in der sog. Richtsatzsammlung der Finanzverwaltung veröffentlichten Richtsätze (sog. äußerer Betriebsvergleich) schied ebenfalls aus, weil diese zu einem höheren Schätzungsergebnis geführt hätte.
  • Da weder ein innerer Betriebsvergleich noch ein äußerer Betriebsvergleich möglich waren, war somit der Ansatz eines Unsicherheitszuschlags möglich. Dabei ist u.a. das Maß der Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zu berücksichtigen; die Obergrenze für einen Unsicherheitszuschlag liegt nach der Rechtsprechung bei 20 %. Der Ansatz eines Unsicherheitszuschlags von 5 % im Streitfall war nicht zu beanstanden, da es sich bei dem Kiosk um einen bargeldintensiven Betrieb handelte und sich der Prozentsatz von 5 % eher am unteren Rande der Bandbreite für einen Zuschlag von bis zu 20 % bewegte.

Hinweise: Bei der Anwendung der Richtsatzsammlung, die von der Finanzverwaltung herausgegeben wird, werden die Rohgewinnaufschlagsätze bzw. Rohgewinnsätze vergleichbarer Betriebe derselben Branche als Schätzungsgrundlage herangezogen. Allerdings ist derzeit zweifelhaft, ob die Richtsatzsammlung überhaupt als Schätzungsgrundlage geeignet ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat deutliche Zweifel in einem derzeit anhängigen Revisionsverfahren geäußert und das Bundesfinanzministerium aufgefordert, das Zustandekommen der einzelnen Rohgewinnaufschlagsätze bzw. Rohgewinnsätze näher zu erläutern.

Quelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 11.6.2024 – 11 K 2308/19 U; NWB

Schenkung durch Werterhöhung von GmbH-Anteilen

Eine steuerpflichtige Schenkung kann dadurch erfolgen, dass ein GmbH-Anteil zu einem Preis unterhalb des Verkehrswertes an die GmbH verkauft wird, und dadurch der Wert der GmbH-Anteile der anderen Gesellschafter gesteigert wird. Auf eine Bereicherungsabsicht kommt es dabei im Gegensatz zu einer „regulären“ Schenkung nicht an.

Hintergrund: Nach dem Gesetz gilt als Schenkung auch die Werterhöhung von GmbH-Anteilen eines GmbH-Gesellschafters, die dadurch eintritt, dass eine andere Person Geld oder andere Wirtschaftsgüter in die GmbH einlegt.

Sachverhalt: Der Kläger war zusammen mit seinen beiden Brüdern zu 1/3 an der H-KG beteiligt, die wiederum 2/3 der Anteile an der T-GmbH hielt. Das verbleibende Drittel gehörte zum Nachlass der D, die insgesamt zehn Erben hatte, darunter den Kläger. Die zehn Miterben verkauften ihren Anteil an der T-GmbH im Oktober 2013 an die T-GmbH, die dadurch eigene Anteile erwarb. Der Kaufpreis betrug 300.000 €; tatsächlich betrug der Wert des Anteils aber ca. 1,8 Mio. €. Das Finanzamt ging von einer Schenkung in Höhe von 1,5 Mio. € aus. Diese Schenkung entfiel zu jeweils 10 % auf die zehn Miterben, die ihrerseits jeweils 1/3 an den Kläger und seine beiden Brüder schenkten. Der Kläger machte geltend, dass alle Miterben aufgrund einer vier Jahre alten Unternehmensbewertung aus dem Jahr 2009 von einem Gesamtwert der T-GmbH von 1 Mio. € ausgegangen seien, so dass der vereinbarte Kaufpreis von 300.000 € für 1/3 grundsätzlich angemessen gewesen sei.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hielt eine Schenkung für denkbar, hat die Sache aber wegen der Bewertung der Schenkung an das Finanzgericht (FG) zurückverwiesen:

  • Der Verkauf des Anteils an der T-GmbH durch die zehn Miterben an die T-GmbH war eine Leistung, die zu einer Schenkung führen kann. Aus Sicht der Miterben war es unerheblich, ob sie ihren Anteil an einen Dritten oder an die T-GmbH veräußern.
  • Der Gesetzgeber sieht insbesondere verdeckte Einlagen in eine GmbH als Schenkungsgegenstand an, weil sich hierdurch der Wert der Anteile der übrigen Gesellschafter erhöhen kann. Auf eine Bereicherungsabsicht (Freigebigkeit) kommt es nach dem Gesetz nicht an, wenn es um die Werterhöhung von GmbH-Anteilen geht.
  • Eine Werterhöhung der Anteile der übrigen Gesellschafter kann im Streitfall eingetreten sein. Der Kläger war ebenso wie seine Brüder mittelbar über die H-KG an der T-GmbH beteiligt. Der vereinbarte Kaufpreis von 300.000 € lag deutlich unter dem tatsächlichen Wert des veräußerten Anteils von 1,8 Mio. €. Der Kläger kann nicht geltend machen, dass der Wert der T-GmbH aus Sicht der Miterben nur 1 Mio. € betragen habe; denn die zugrunde liegende Unternehmensbewertung stammte aus dem Jahr 2009 und war daher im Zeitpunkt der Anteilsübertragung bereits vier Jahre alt.
  • Unklar ist allerdings, ob und ggf. in welchem Umfang es zu einer Werterhöhung der Anteile der H-KG und damit mittelbar des Anteils des Klägers an der T-GmbH kam. Eine Schenkung liegt vor, wenn der gemeine Wert (Verkehrswert) der Anteile der H-KG nach dem verbilligten Verkauf des Anteils durch die Miterben höher ist als der gemeine Wert der Anteile der H-KG vor dem verbilligten Verkauf. Dies muss das FG nun ermitteln; dabei ist die Obergrenze für den Ansatz einer Schenkung die Kaufpreisminderung von 1,5 Mio. €.

Hinweise: Angesichts der hohen Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert des Anteils von 1,8 Mio. € und dem vereinbarten Kaufpreis von 300.000 € spricht viel dafür, dass das FG eine Schenkung annehmen wird; möglicherweise fällt der Wert der Schenkung aber niedriger aus als 1,5 Mio. €, weil die Werterhöhung der Anteile an der T-GmbH nicht ganz 1,5 Mio. € beträgt.

Sollte sich eine Schenkung ergeben, gilt für diese nicht die schenkungsteuerliche Begünstigung für Betriebsvermögen. Denn geschenkt wurden nicht Anteile an der T-GmbH, also Betriebsvermögen, sondern nur eine Werterhöhung bereits bestehender GmbH-Anteile.

Bilanzrechtlich wird der Kauf des Anteils durch die T-GmbH als Kapitalherabsetzung und nicht als Anschaffung behandelt; die eigenen Anteile dürfen also nicht bilanziert werden. Diese bilanzrechtliche Behandlung hat allerdings keine Bedeutung für die Schenkungsteuer.

Quelle: BFH, Urteil vom 10.4.2024 – II R 22/21; NWB