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Kategorie: Unternehmer

Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer wird um Leistungen Dritter erhöht

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Zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gehört nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück, sondern auch Leistungen Dritter, die dem Grundstücksverkäufer Geld dafür zahlen, dass er dem Käufer das Grundstück überträgt. Leistungen Dritter können auch dann vorliegen, wenn der Dritte an den Verkäufer einen Kaufpreis für Anteile an der Grundstückserwerberin zahlt und damit sicherstellen will, dass der Verkäufer das Grundstück auf die Grundstückserwerberin überträgt.

Hintergrund: Die Bemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Kaufpreis. Der Gesetzgeber zählt aber auch bestimmte weitere Leistungen zur Bemessungsgrundlage, z.B. Leistungen des Käufers an vorkaufsberechtigte Dritte, damit diese auf den Kauf des Grundstücks verzichten, oder Leistungen Dritter an den Grundstücksverkäufer, damit dieser an den vom Dritten bevorzugten Kaufinteressenten verkauft.

Sachverhalt: Die A-GmbH war aufgrund eines Anteilskaufs vom 22.12.2014 Alleingesellschafterin der Klägerin, einer GmbH, geworden. Am selben Tag verkaufte die A-GmbH an die Klägerin eine Immobilie mit einem Verkehrswert von ca. 42,2 Mio. € zum Kaufpreis von ca. 6,3 Mio. €. In Höhe der Wertdifferenz von ca. 35,87 Mio. € erfolgte die Grundstücksübertragung als freiwillige Zuzahlung in die Kapitalrücklage der Klägerin.

Zwei Wochen zuvor, am 8.12.2014, hatten die C-AG und D-GmbH mit der A-GmbH vereinbart, dass die A-GmbH ihre zukünftigen Anteile an der Klägerin, die sie am 22.12.2014 erwerben wollte, auf die C-AG im Umfang von 94,9 %, also unter der damaligen Steuerbarkeitsgrenze, und auf die D-GmbH zu 5,1 % übertragen soll; der Gesamtkaufpreis für die Anteile sollte ca. 35,8 Mio. € betragen. Die A-GmbH musste nach der Vereinbarung sicherstellen, dass die Immobilie auf die Klägerin übertragen wird, was tatsächlich am 22.12.2014 auch geschah. Das Finanzamt setzte als Bemessungsgrundlage für die Grundstücksübertragung von der A-GmbH auf die Klägerin am 22.12.2014 den Kaufpreis von 6,3 Mio. € sowie den Kaufpreis für die Anteile in Höhe von 35,8 Mio. € an, zusammen 42,1 Mio. €. Hiergegen wehrte sich die Klägerin.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

  • Zum einen geht der Kaufpreis von 6,3 Mio. € in die Bemessungsgrundlage ein.
  • Zum anderen gehören zur Bemessungsgrundlage auch die Leistungen der Dritten an den Verkäufer, die darauf gerichtet sind, dass der Verkäufer dem Erwerber (der Klägerin) das Grundstück überträgt.
  • Im Streitfall waren daher die von der C-AG und der D-GmbH an die A-GmbH gezahlten 35,8 Mio. € in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Denn die C-AG und die D-GmbH wollten die A-GmbH veranlassen, das Grundstück auf die Klägerin zu übertragen, damit sie (C-AG und D-GmbH) anschließend die Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft, nämlich an der Klägerin, erwerben konnten.

Hinweise: Ein Kaufpreis wird auch dann als Bemessungsgrundlage angesetzt, wenn er niedriger ist als der Verkehrswert.

Zu beachten ist, dass im Jahr 2014 die Anteilsübertragung an die C-AG zu 94,9 % nicht grunderwerbsteuerbar war, da die damalige 95 %-Grenze nicht erreicht wurde. Nach aktueller Rechtslage wäre die Anteilsübertragung an die C-AG grunderwerbsteuerbar, da innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand an der Klägerin zu mindestens 90 % ausgetauscht worden ist.

Quelle: BFH, Urteil v. 25.4.2023 – II R 19/20; NWB

Keine umsatzsteuerliche Durchschnittssatzbesteuerung für Landwirtschaftsbetriebe im Ausland

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Die umsatzsteuerliche Durchschnittssatzbesteuerung für Land- und Forstwirte gilt nicht für Land- und Forstwirte, deren Betrieb sich im Ausland befindet und die in Deutschland landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Produkte verkaufen.

Hintergrund: Umsatzsteuerlich gelten für Land- und Forstwirte Sonderregelungen, die die Land- und Forstwirte entlasten. Hat der Gesamtumsatz des Land- und Forstwirts im vorangegangenen Kalenderjahr nicht mehr als 600.000 € betragen, wird die Umsatzsteuer nach aktueller Rechtslage auf 9,5 % festgesetzt, und zugleich wird auch eine Vorsteuer von 9,5 % berücksichtigt. Im Streitjahr 2018 betrug der jeweilige Steuersatz 10,7 %, und es gab keine Umsatzgrenze von 600.000 €.

Sachverhalt: Die Klägerin unterhielt einen Bauernhof in Österreich. Sie verkaufte im Jahr 2018 auf deutschen Wochenmärkten Ziegenprodukte. Sie wandte in ihrer Umsatzsteuererklärung den im Jahr 2018 gültigen Durchschnittssteuersatz von 10,7 % an, berücksichtigte in gleicher Höhe die Vorsteuer und gelangte so zu einer Umsatzsteuerzahllast von 0 €. Das Finanzamt erkannte die Durchschnittssatzbesteuerung nicht an, da sich der Bauernhof nicht in Deutschland befand, und setzte eine Umsatzsteuer von 7 % fest. Hiergegen klagte die Klägerin.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

  • Ein Landwirt, der seinen Betrieb nicht in Deutschland unterhält, kann die umsatzsteuerliche Durchschnittsatzbesteuerung nicht anwenden, sondern muss seine Umsätze mit dem in Deutschland gültigen Umsatzsteuersatz versteuern.
  • Zwar ergibt sich aus dem Wortlaut der Regelung zur Durchschnittssatzbesteuerung keine Beschränkung auf Land- und Forstbetriebe im Inland. Allerdings spricht der Wortlaut der zugrunde liegenden europäischen Vorschriften zur Umsatzsteuer für eine Beschränkung auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe in Deutschland; denn danach gilt die Durchschnittssatzbesteuerung für Betriebe, die im jeweiligen Mitgliedstaat, also z.B. in Deutschland, als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb eingestuft werden. Dies zeigt, dass es auf die Einstufung im jeweiligen EU-Staat ankommt.
  • Ferner richtet sich die Höhe der pauschalen Vorsteuer, die berücksichtigt wird, nach den makroökonomischen Daten der letzten drei Jahre des jeweiligen Staats. Es würde daher dem Sinn der Durchschnittssatzbesteuerung widersprechen, wenn die makroökonomischen Daten, die sich für Deutschland ergeben, auf einen Unternehmer mit einem Betrieb in Österreich angewendet werden. In Österreich betrug der pauschale Ausgleichsprozentsatz im Streitjahr lediglich 10 %, nicht aber 10,7 %.

Hinweise: Die Umsätze der Klägerin aus dem Verkauf der Ziegenprodukte unterlagen dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %. Die Umsatzsteuer war aus den Erlösen herauszurechnen. Bei einem Verkaufserlös von beispielsweise 1.000 € würde sich also ein Netto-Entgelt von 934,58 € und damit eine Umsatzsteuer von 65,42 € ergeben.

Quelle: BFH, Urteil v. 22.3.2023 – XI R 14/21; NWB

Rückabwicklung eines Grundstückskaufs und Folgen für die Grunderwerbsteuer

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Zwar kann ein grunderwerbsteuerbarer Vertrag rückgängig gemacht werden, so dass die Grunderwerbsteuer wegfällt. Zur Rückgängigmachung gehört aber grundsätzlich auch die Löschung einer zugunsten des Käufers eingetragenen Auflassungsvormerkung. Unterbleibt die Löschung, bleibt die Grunderwerbsteuer aber nur dann bestehen, wenn die Auflassungsvormerkung von der Käuferin oder ihren Gesellschaftern bzw. Geschäftsführern in eigenem wirtschaftlichem Interesse verwertet worden ist, indem die Käuferin z.B. Einfluss auf eine Weiterveräußerung genommen hat.

Hintergrund: Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich mit Abschluss eines Grundstückskaufvertrags. Der Gesetzgeber lässt bei Rückgängigmachung des Grundstückskaufvertrags innerhalb von zwei Jahren allerdings eine Aufhebung der Grunderwerbsteuer zu.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, deren Geschäftsführer und mittelbar beteiligte Gesellschafter G und H waren. Die Klägerin erwarb von der Verkäuferin V mit Kaufvertrag vom 5.7.2016 ein Grundstück zum Kaufpreis von ca. 6,3 Mio. €. Zugunsten der Klägerin wurde im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Das Finanzamt setzte gegenüber der Klägerin Grunderwerbsteuer in Höhe von ca. 380.000 € fest. Am 9.5.2017 hoben die Klägerin und V den Kaufvertrag auf. In dem Aufhebungsvertrag beantragten die Klägerin und V die Löschung der Auflassungsvormerkung; allerdings sollte der Notar den Aufhebungsvertrag erst dann dem Grundbuchamt vorlegen, wenn V den Kaufpreis zurückzahlt. Die Rückzahlung erfolgte in der Folgezeit nicht. Vielmehr erwarben nun G und H am 29.6.2017 das Grundstück von V zum Preis von ebenfalls 6,3 Mio. €. G und H zahlten den Kaufpreis im sog. abgekürzten Leistungsweg unmittelbar an die Klägerin. Für den Vertrag vom 29.6.2017 wurde gleichfalls Grunderwerbsteuer festgesetzt. Am 15.1.2018 wurde die Löschung der Auflassungsvormerkung beantragt; die Löschung erfolgte am 18.6.2018. Die Klägerin beantragte die Aufhebung der Grunderwerbsteuer aufgrund der Rückgängigmachung des Kaufvertrags. Das Finanzamt lehnte diesen Antrag ab.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Die Aufhebung der Grunderwerbsteuer setzt neben einem Antrag voraus, dass der Grundstückskaufvertrag innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Die Rückgängigmachung verlangt, dass der Erwerber über das Grundstück nicht mehr verfügen kann, sondern der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt.
  • Die Rückgängigmachung setzt grundsätzlich auch die Löschung einer Auflassungsvormerkung voraus, die zugunsten des Käufers eingetragen worden ist. Der Käufer muss dem Verkäufer zumindest eine formwirksame Löschungsbewilligung erteilen, über die der Verkäufer frei verfügen kann.
  • Im Streitfall war zwar die Löschungsbewilligung im Aufhebungsvertrag vom 9.5.2017 erteilt worden, aber der Antrag auf Löschung war noch von der Rückzahlung des Kaufpreises durch V an die Klägerin abhängig. Solange V den Kaufpreis an die Klägerin nicht zurückzahlte, blieb die Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen und beeinträchtigte die Verkehrsfähigkeit des Grundstücks. Allerdings steht die weiterhin im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung der Aufhebung der Grunderwerbsteuer nur dann entgegen, wenn die Klägerin die zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung in ihrem eigenen wirtschaftlichen Interesse verwertet hat.
  • Eine derartige Verwertung ist durch die Klägerin im Streitfall erfolgt; denn sie hatte aufgrund der ihr noch zustehenden Auflassungsvormerkung Einfluss auf die Weiterverwertung des Grundstücks an ihre mittelbaren Gesellschafter und Geschäftsführer G und H. Die Veräußerung des Grundstücks an G und H erfolgte, damit die Klägerin ihr Bauprojekt auf dem Grundstück verwirklichen konnte. Die Klägerin muss sich die Interessen ihrer Geschäftsführer und mittelbaren Gesellschafter G und H zurechnen lassen.

Hinweise: Die Rückgängigmachung eines Grundstückskaufvertrags weist grunderwerbsteuerlich einige Fallstricke auf und sollte daher stets steuerlich beraten werden. Gerade wenn das Grundstück nicht auf den Veräußerer zurückübertragen wird, sondern gleich auf einen Zweiterwerber weiterübertragen wird, besteht die Gefahr, dass die Grunderwerbsteuer nicht aufgehoben wird: Die Grunderwerbsteuer bleibt nämlich bestehen, wenn die Weiterübertragung an den Zweiterwerber – wie im Streitfall – im Interesse des Ersterwerbers liegt. Anders ist es, wenn der Zweiterwerber allein aufgrund eines Verlangens des Verkäufers benannt wird oder wenn der Ersterwerber im ausschließlichen Interesse eines Dritten handelt.

Quelle: BFH, Urteil v. 25.4.2023 – II R 38/20; NWB

Festsetzungsverjährung bei Grunderwerbsteuer bei unvollständiger Anzeige

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Ist eine Anzeige, die einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang betrifft, unvollständig, weil nicht alle betroffenen Grundstücke aufgeführt werden, beginnt die Festsetzungsverjährung erst mit Ablauf des dritten Jahres nach dem grunderwerbsteuerbaren Vorgang.

Hintergrund: Im Steuerrecht gilt grundsätzlich eine vierjährige Festsetzungsfrist, bis zu deren Ablauf noch Steuerbescheide erlassen werden können. Diese Frist beginnt aber erst dann, wenn die Steuererklärung abgegeben oder eine gesetzlich vorgeschriebene Anzeige eines steuerbaren Vorgangs eingereicht wird. Unterbleibt die Abgabe einer Steuererklärung oder Anzeige, beginnt die Verjährungsfrist spätestens mit Ablauf des dritten Jahres nach der Entstehung der Steuer. Wird die Steuererklärung für 2020 also im Jahr 2021 abgegeben, beginnt die Frist mit Ablauf des 31.12.2021 und endet mit Ablauf des 31.12.2025; wird die Steuererklärung für 2020 gar nicht abgegeben, beginnt die Verjährungsfrist am 1.1.2024 und endet am 31.12.2027.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Körperschaft des öffentlichen Rechts und zu 50 % an einer gemeinnützigen GmbH (gGmbH) beteiligt, die zahlreiche Grundstücke in verschiedenen Finanzamtsbezirken hielt. Die anderen 50 % hielt ein Verein, der seinen Anteil im März 2013 auf die Klägerin übertrug. Sowohl die Klägerin als auch der Notar zeigten die Anteilsübertragung noch im März 2013 dem Finanzamt an; die Klägerin übersandte dem Finanzamt eine Grundstücksliste, die jedoch unvollständig war, weil zwei Grundstücke fehlten. Das Finanzamt bemerkte dies zunächst nicht und erließ im September 2013 einen Feststellungsbescheid, in dem die Steuerbarkeit der Anteilsübertragung festgestellt wurde. Im Jahr 2014 vervollständigte die Klägerin die Grundstücksliste um die bislang fehlenden zwei Grundstücke. Das Finanzamt änderte daraufhin im Oktober 2014 den Feststellungsbescheid; in diesem Bescheid wurde die Steuerfreiheit verneint. Im Dezember 2017 erließ das beklagte Finanzamt einen Wertfeststellungsbescheid, in dem der Wert für die Grundstücke in dem Finanzamtsbezirk festgestellt wurde. Im Januar 2018 erließ das beklagte Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid. Hiergegen wandte sich die Klägerin und machte geltend, dass im Jahr 2018 bereits Festsetzungsverjährung eingetreten sei.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

  • Die Anteilsübertragung im März 2013 war grunderwerbsteuerbar, da die Klägerin nunmehr mit 100 % an der grundbesitzenden gGmbH beteiligt war.
  • Die vierjährige Festsetzungsfrist hierfür begann erst mit Ablauf des 31.12.2016, da die Klägerin keine vollständige Anzeige beim Finanzamt eingereicht hatte, in der alle betroffenen Grundstücke, die der gGmbH gehörten, aufgeführt waren. In den Anzeigen aus dem März 2013 fehlten nämlich zwei Grundstücke, so dass weder die Grunderwerbsteuerbarkeit für diese beiden Grundstücke noch der Wert dieser beiden Grundstücke festgestellt werden konnte. Die unvollständigen Anzeigen aus dem März 2013 führten daher nicht dazu, dass die Festsetzungsverjährung bereits am 1.1.2014 begann und am 31.12.2017 endete.
  • Damit kam es zu einer dreijährigen Anlaufhemmung, weil eine vollständige Anzeige überhaupt nicht eingereicht worden ist. Es handelte sich nicht um einen geringfügigen Fehler wie z.B. der fehlerhaften Katasterbezeichnung oder unvollständigen Hausnummer, bei dem das Grundstück noch identifiziert werden kann.
  • Die Festsetzungsfrist begann somit erst mit Ablauf des 31.12.2016 und endete am 31.12.2020, so dass der streitige Grunderwerbsteuerbescheid aus dem Jahr 2018 vor Eintritt der Festsetzungsverjährung erlassen worden ist.

Hinweise: Die Vervollständigung der Grundstücksliste im Jahr 2014 sah der BFH nicht als erstmalige Anzeige an. Selbst wenn er dies gemacht hätte, hätte die Verjährungsfrist mit Ablauf des 31.12.2014 begonnen und am 31.12.2018 geendet, so dass der Bescheid ebenfalls nicht verjährt gewesen wäre.

Inhaltlich ging es der Klägerin um die fehlende Steuerfreiheit, da das Finanzamt in dem Feststellungsbescheid aus dem Oktober 2014 die Steuerfreiheit verneint hatte. Dadurch kam es zu dem Grunderwerbsteuerbescheid. In dem Verfahren gegen den Grunderwerbsteuerbescheid konnte die Klägerin nicht mehr einwenden, dass der Vorgang aufgrund des gemeinnützigen Bezugs der gGmbH steuerfrei hätte bleiben müssen; denn über die Steuerfreiheit wird mit Bindungswirkung in dem Feststellungsbescheid und nicht erst im Grunderwerbsteuerbescheid entschieden.

Die Klägerin hatte zwar einen Billigkeitsantrag auf Festsetzung der Grunderwerbsteuer auf 0 € gestellt. Diesen Antrag lehnte der BFH aber ab, weil bis zu einer Entscheidung des BFH im Jahr 2022 streitig gewesen ist, in welchem Bescheid (Feststellungs- oder Steuerbescheid) über die Grunderwerbsteuerfreiheit entschieden wird. Die Klägerin hätte daher nicht darauf vertrauen dürfen, dass über die Steuerfreiheit erst im Grunderwerbsteuerbescheid entschieden wird. Seit 2022 ist höchstrichterlich geklärt, dass bereits im Feststellungsbescheid über die Frage der Steuerfreiheit verbindlich entschieden wird.

Das Verfahren ist bei grunderwerbsteuerbaren Anteilsveräußerungen relativ kompliziert: Zunächst wird in einem Feststellungsbescheid darüber entschieden, dass die Anteilsübertragung grunderwerbsteuerbar ist, wer Steuerschuldner ist und welche Grundstücke von der Steuerbarkeit betroffen sind. Dann wird in einem weiteren Feststellungsbescheid von dem jeweils zuständigen Belegenheitsfinanzamt der Wert jedes einzelnen Grundstücks ermittelt. Schließlich ergeht der eigentliche Grunderwerbsteuerbescheid, in dem die vorherigen Feststellungen übernommen werden und die Steuer festgesetzt wird.

Quelle: BFH, Urteil v. 25.4.2023 – II R 10/21; NWB