Zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gehört nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück, sondern auch Leistungen Dritter, die dem Grundstücksverkäufer Geld dafür zahlen, dass er dem Käufer das Grundstück überträgt. Leistungen Dritter können auch dann vorliegen, wenn der Dritte an den Verkäufer einen Kaufpreis für Anteile an der Grundstückserwerberin zahlt und damit sicherstellen will, dass der Verkäufer das Grundstück auf die Grundstückserwerberin überträgt.

Hintergrund: Die Bemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Kaufpreis. Der Gesetzgeber zählt aber auch bestimmte weitere Leistungen zur Bemessungsgrundlage, z.B. Leistungen des Käufers an vorkaufsberechtigte Dritte, damit diese auf den Kauf des Grundstücks verzichten, oder Leistungen Dritter an den Grundstücksverkäufer, damit dieser an den vom Dritten bevorzugten Kaufinteressenten verkauft.

Sachverhalt: Die A-GmbH war aufgrund eines Anteilskaufs vom 22.12.2014 Alleingesellschafterin der Klägerin, einer GmbH, geworden. Am selben Tag verkaufte die A-GmbH an die Klägerin eine Immobilie mit einem Verkehrswert von ca. 42,2 Mio. € zum Kaufpreis von ca. 6,3 Mio. €. In Höhe der Wertdifferenz von ca. 35,87 Mio. € erfolgte die Grundstücksübertragung als freiwillige Zuzahlung in die Kapitalrücklage der Klägerin.

Zwei Wochen zuvor, am 8.12.2014, hatten die C-AG und D-GmbH mit der A-GmbH vereinbart, dass die A-GmbH ihre zukünftigen Anteile an der Klägerin, die sie am 22.12.2014 erwerben wollte, auf die C-AG im Umfang von 94,9 %, also unter der damaligen Steuerbarkeitsgrenze, und auf die D-GmbH zu 5,1 % übertragen soll; der Gesamtkaufpreis für die Anteile sollte ca. 35,8 Mio. € betragen. Die A-GmbH musste nach der Vereinbarung sicherstellen, dass die Immobilie auf die Klägerin übertragen wird, was tatsächlich am 22.12.2014 auch geschah. Das Finanzamt setzte als Bemessungsgrundlage für die Grundstücksübertragung von der A-GmbH auf die Klägerin am 22.12.2014 den Kaufpreis von 6,3 Mio. € sowie den Kaufpreis für die Anteile in Höhe von 35,8 Mio. € an, zusammen 42,1 Mio. €. Hiergegen wehrte sich die Klägerin.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

• Zum einen geht der Kaufpreis von 6,3 Mio. € in die Bemessungsgrundlage ein.
• Zum anderen gehören zur Bemessungsgrundlage auch die Leistungen der Dritten an den Verkäufer, die darauf gerichtet sind, dass der Verkäufer dem Erwerber (der Klägerin) das Grundstück überträgt.
• Im Streitfall waren daher die von der C-AG und der D-GmbH an die A-GmbH gezahlten 35,8 Mio. € in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Denn die C-AG und die D-GmbH wollten die A-GmbH veranlassen, das Grundstück auf die Klägerin zu übertragen, damit sie (C-AG und D-GmbH) anschließend die Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft, nämlich an der Klägerin, erwerben konnten.

Hinweise: Ein Kaufpreis wird auch dann als Bemessungsgrundlage angesetzt, wenn er niedriger ist als der Verkehrswert.

Zu beachten ist, dass im Jahr 2014 die Anteilsübertragung an die C-AG zu 94,9 % nicht grunderwerbsteuerbar war, da die damalige 95 %-Grenze nicht erreicht wurde. Nach aktueller Rechtslage wäre die Anteilsübertragung an die C-AG grunderwerbsteuerbar, da innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand an der Klägerin zu mindestens 90 % ausgetauscht worden ist.

Quelle: BFH, Urteil v. 25.4.2023 – II R 19/20; NWB