Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer wird nicht gewährt, wenn das Grundstücksverwaltungsunternehmen eine angemietete Immobilie, die sie weder verwaltet noch gesamtverantwortlich betreut, reinigt und die Reinigungskosten dem Eigentümer und Vermieter in Rechnung stellt. Es handelt sich dabei nicht um eine gewerbesteuerlich unschädliche Baubetreuung.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen oder aber Wohnungsbauten betreuen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie Betreuung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, die Immobilien vermietete und aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft der Gewerbesteuer unterlag. Ihren Sitz hatte die GmbH in einem von ihren Gesellschafter-Geschäftsführern gemieteten Obergeschoss eines Gebäudes, das aus vier Wohnungen bestand. Im Erdgeschoss waren zwei Wohnungen an Dritte vermietet, während sich im Obergeschoss neben den Geschäftsräumen der Klägerin noch die Wohnung der Gesellschafter-Geschäftsführer der Klägerin befand. Die Klägerin ließ im Streitjahr 2012 das gesamte Treppenhaus sowie das Hauseingangspodest des Gebäudes durch eine geringfügig angestellte Mitarbeiterin reinigen und stellte ihren Gesellschafter-Geschäftsführern hierfür ca. 1.600 € in Rechnung. Das Finanzamt gewährte die beantragte erweiterte Kürzung nicht.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Die erweiterte Kürzung setzt ausschließlich entweder die Verwaltung eigenen Grundbesitzes oder die Betreuung fremder Wohnungsbauten voraus. Bei den gemieteten Räumen im Obergeschoss handelte es sich unstreitig nicht um die Verwaltung eigenen Grundbesitzes, da die Klägerin nicht Eigentümerin des Gebäudes war.
• Zwar wird die erweiterte Kürzung auch dann gewährt, wenn fremde Wohnungsbauten betreut werden. Eine Betreuung ist aber nur dann anzunehmen, wenn eine Immobilie verwaltet wird oder aber darüber hinaus die Hauptverantwortung für das Objekt vor Ort übernommen wird. In diesem Fall muss sich das Vermögensverwaltungsunternehmen um das Gesamtobjekt kümmern und in Abwesenheit der Eigentümer die Hauptverantwortung für das Objekt tragen, d.h. Hauptansprechpartner sein.
• Die Klägerin hatte weder die Verwaltung für das Gebäude ihrer Gesellschafter-Geschäftsführer übernommen, noch war sie Hauptverantwortliche für das Objekt. Sie hat sich lediglich auf die Reinigung beschränkt und diese gegen Entgelt ausgeführt. Im Ergebnis hat die Klägerin damit einen Reinigungsvertrag erfüllt.

Hinweise: Da die Klägerin die Hausreinigung entgeltlich durchgeführt hat, hat sie sich nicht auf die reine Verwaltung eigenen Grundbesitzes bzw. Betreuung fremder Wohnungsbauten beschränkt, sondern ihren Tätigkeitsbereich erweitert. Diese Erweiterung ist aber mit dem sog. Ausschließlichkeitsgebot, das die erweiterte Kürzung nur für solche Immobilienunternehmen vorsieht, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder fremde Wohnungsbauten betreuen, nicht vereinbar. Hätte die Klägerin nur die anteiligen, auf ihren Nutzungsanteil entfallenden Gemeinschaftsflächen des Hauses unentgeltlich gereinigt, wäre dies nach dem BFH unschädlich gewesen.

Zwar war der in Rechnung gestellte Betrag von ca. 1.600 € sehr niedrig. Der BFH lehnt jedoch eine Bagatellgrenze ab, so dass der gesamte Gewinn der Gewerbesteuer unterliegt.

Quelle: BFH, Urteil vom 16.2.2023 – III R 49/20; NWB