Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksgesellschaften wird nicht gewährt, wenn die Gesellschaft einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt allerdings nicht vor, wenn die Veräußerung von Grundbesitz deshalb erfolgt, weil die geplante Bebauung und Vermietung aufgrund der kommunalpolitischen Entwicklungen in der betreffenden Gemeinde nicht mehr umsetzbar waren.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, die im Immobilienbereich tätig war. Sie verkaufte 2014 eine Immobilie, die sie 2013 erworben hatte. Im November 2015 erwarb die Klägerin eine weitere Immobilie, die sie als Umlaufvermögen bilanzierte. Sie verkaufte diese Immobilie im November 2016 für ca. 3,7 Mio. € mit einem Gewinn von ca. 400.000 €. Ab 2018 beteiligte sich die Klägerin atypisch still an einer ebenfalls in der Immobilienbranche tätigen GmbH & Co. KG. Das Finanzamt ging von einem gewerblichen Grundstückshandel der Klägerin aus und versagte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für 2016.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Die Klägerin verwaltete im Streitjahr 2016 nur eigenen Grundbesitz und betrieb keinen gewerblichen Grundstückshandel. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft; dies indiziert nach der Rechtsprechung eine bedingte Veräußerungsabsicht bei Erwerb der Immobilie und spricht für eine gewerbliche Tätigkeit.
• Die Klägerin hat vorliegend diese sog. Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten. Denn sie hat im Jahr 2016 erst ihre zweite Immobilie verkauft. Auch die spätere Beteiligung als atypisch stille Gesellschafterin an einer Grundstücksgesellschaft im Jahr 2018 und ein etwaiger Verkauf dieser Beteiligung würden nicht zur Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze führen.
• Auch eine unbedingte Veräußerungsabsicht bezüglich des im Jahr 2016 verkauften Grundstücks war zu verneinen. Denn die Klägerin wollte diese Immobilie entwickeln und umgestalten, um sie danach zu vermieten. Dieser Plan ist aufgrund von kommunalpolitischen Entwicklungen gescheitert, weil die Stadt auf dem Grundstück eine Parkanlage errichten wollte.
• Unbeachtlich ist, dass die Klägerin das Grundstück in ihrem Umlaufvermögen bilanziert, also wie eine Ware in der Bilanz ausgewiesen hat. Denn die Bilanz wurde zu einem Zeitpunkt aufgestellt, als bereits klar war, dass das Grundstück nicht mehr entwickelt und vermietet werden konnte. Zwar hätte bilanziell ein Ausweis im Anlagevermögen erfolgen müssen, weil es auf die Verhältnisse am Bilanzstichtag – und nicht am Tag der Bilanzaufstellung – ankommt; die fehlerhafte Bilanzierung führt jedoch nicht zur Annahme einer unbedingten Veräußerungsabsicht.

Hinweise: Zwar stammten zwei der drei Gesellschafter der Klägerin aus der Baubranche. Dies war aus Sicht des FG jedoch kein Grund, von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Als unbeachtlich sah das FG auch den Umstand an, dass es sich bei der im Jahr 2016 veräußerten Immobilie um ein sog. Großobjekt handelte, das im Allgemeinen eher als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel herangezogen wird. Schließlich sah es das Gericht auch als steuerlich unschädlich an, dass die Klägerin über eine Gewerbeerlaubnis für Bauträger verfügte und dass nach ihrem Gesellschaftsvertrag auch die Veräußerung von Immobilien zum Unternehmensgegenstand gehörte. Insgesamt kann man das Urteil daher als „glücklich“ für die Klägerin bezeichnen, da es eine Anzahl von Indizien gab, die für einen gewerblichen Grundstückshandel sprachen.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 27.10.2022 – 10 K 3572/18 G; NWB