Mieterabfindungen, die nach der Anschaffung einer vermieteten Immobilie an die Mieter gezahlt werden, damit die Mieter ausziehen und die Immobilie renoviert werden kann, gehören zu den anschaffungsnahen Aufwendungen, wenn die Aufwendungen für die Renovierung zusammen mit den Mieterabfindungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung mehr als 15 % des auf das Gebäude entfallenden Wertes betragen. Die Mieterabfindungen sind dann nicht sofort in voller Höhe steuerlich absetzbar, sondern können nur zusammen mit dem Gebäude über dessen Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Hintergrund: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch sog. anschaffungsnahe Aufwendungen. Dies sind Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Anschaffungsnahe Aufwendungen können also nicht sofort von der Steuer abgesetzt werden, sondern werden zusammen mit dem Gebäude über dessen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und erwarb 2016 ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Auf das Gebäude entfiel ein Kaufpreis von ca. 830.000 €. In den folgenden drei Jahren renovierte die Klägerin das Gebäude und wandte hierfür ca. 615.000 € auf. Um die Renovierung zügig durchführen zu können, zahlte sie an die Mieter im Jahr 2017 Abfindungen in Höhe von 35.000 € für deren Auszug. Die Klägerin machte die Mieterabfindungen in voller Höhe als Werbungskosten des Jahres 2017 geltend. Das Finanzamt behandelte die Mieterabfindungen hingegen als anschaffungsnahe Aufwendungen und verteilte sie auf die Nutzungsdauer des Gebäudes.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Zwar handelt es sich bei den Mieterabfindungen nicht unmittelbar um Kosten für Baumaßnahmen, die nach dem Gesetz zu anschaffungsnahen Aufwendungen führen können. Die Mieterabfindungen standen aber in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Baumaßnahmen; denn die Abfindungen dienten dazu, die Mieter zum Auszug zu bewegen, damit die Baumaßnahmen ungehindert durchgeführt werden konnten.
• Zudem dient die Einstufung als anschaffungsnahe Aufwendungen dem Zweck der Regelung. Es soll nämlich der Käufer einer renovierungsbedürftigen und daher preiswerteren Immobilie, der nach dem Kauf Baumaßnahmen durchführt, demjenigen Käufer gleichgestellt werden, der eine instandgesetzte Immobilie zu einem höheren Preis erwirbt und den Kaufpreis nur über die Nutzungsdauer von 50 % Jahren (bei Zugehörigkeit zum Privatvermögen) oder 33,3 Jahren (bei Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen, sofern die Immobilie nicht Wohnzwecken dient) abschreiben kann. Ohne die Regelung zu den anschaffungsnahen Aufwendungen würde es sich steuerlich lohnen, eine renovierungsbedürftige Mietimmobilie oder betrieblich genutzte Immobilie zu erwerben, um den anschließenden Aufwand für die Renovierung oder Modernisierung bzw. Instandsetzung sogleich steuerlich absetzen zu können.
• Im Streitfall lagen die Gesamtaufwendungen für die Renovierung und die Mieterabfindungen über der 15 %-Grenze und wurden auch innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes getätigt.

Hinweise: Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen, so dass der BFH abschließend entscheiden muss. Bislang werden Mieterabfindungen im Steuerrecht nicht einheitlich behandelt, sondern es hängt davon ab, ob die Mieterabfindung dazu dient, dass nach dem Auszug des Mieters das Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden kann (Behandlung als Herstellungskosten des neuen Gebäudes), oder ob die Mieterabfindung den Wechsel des Mieters ermöglichen soll (Behandlung als sofort abziehbare Aufwendungen). Im Streitfall wurde mit der Mieterabfindung nun ein dritter Zweck verfolgt, nämlich die Durchführung einer Renovierung im Anschluss an den Erwerb.

FG Münster, Urteil v. 12.11.2021 – 4 K 1941/20 F, Rev. beim BFH: IX R 29/21; NWB